Umlagefähig sind nur die Betriebskosten, die in § 2 BetrKV aufgeführt sind. Außerdem regelt § 1 Abs.
2 BetrKV, was gerade nicht zu diesen Betriebskosten und dementsprechend auch nicht in die Nebenkostenabrechnung gehört, und zwar:
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (Reparaturkosten)
Umlagefähige Nebenkosten laut § 2 BetrKV
Folgende Betriebskosten dürfen in der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt werden:
- Öffentliche Lasten: Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer, nicht jedoch die Grunderwerbssteuer.
- Wasserversorgung: Abgerechnet wird der Verbrauch nach Zählerstand.
Eine solche Ausnahme liegt beispielsweise vor, wenn die Gemeinde die Grundsteuer rückwirkend neu festsetzt und der Vermieter dies nach der Abrechnungsfrist korrigiert (BGH, Az. VIII ZR 264/12).
Nebenkosten-Guthaben muss der Vermieter allerdings auch dann an den Mieter zurückzahlen, wenn er die Frist für die Nebenkostenabrechnung verpasst hat.
Nebenkostenabrechnung: Was darf rein?
Betriebs- bzw.
Bei der Überprüfung kann Sie z. Nebenkosten sind all jene Kosten für die Hausbewirtschaftung, die neben der Miete entstehen und die der Vermieter auf die Mieter umlegen darf. B. folgendermaßen aussehen:
Kostenart Gesamtkosten in € Verteilerschlüssel Abrechnungstage Anteil in € Niederschlagswasser 600,00 nach Wohnfläche 365 40,00 Müllbeseitigung 1.200,00 nach Personenzahl 365 60,00 Anmerkung: Eine reale Betriebskostenabrechnung erhält in der Regel natürlich mehr Kostenpunkte.
Dennoch wird auch hier oft von der Nebenkostenabrechnung gesprochen.
Im Wohnraummietrecht müssen nicht umlagefähige Nebenkosten üblicherweise vom Vermieter bezahlt werden und dürfen in der Abrechnung nicht aufgeführt sein.
Wann gibt es eine Nebenkostenabrechnung?
Sieht ein Mietvertrag vor, dass der Mieter neben der Kaltmiete auch die Betriebskosten der Wohnung zu zahlen hat, kann diese Zahlung auf zwei Arten vereinbart werden: als Pauschale oder als Vorauszahlung.
In beiden Fällen wird ein angemessener Betrag vereinbart, den der Mieter monatlich mit der Miete zu zahlen hat, um die Betriebskosten abzudecken.
Fordert der Vermieter seinen Mieter trotzdem zur Nachzahlung auf, kann sich dieser dagegen wehren und Widerspruch gegen die verspätete Nebenkostenabrechnung einlegen.
- Stimmt der Abrechnungszeitraum? Mieter, die erst vor kurzem in die Wohnung gezogen sind, müssen auch nur für diesen Zeitraum bezahlen und nicht für das gesamte Jahr.
- Ist der Umlageschlüssel korrekt angegeben? Viele Nebenkosten werden anhand der Wohnfläche anteilig auf den Mieter umgelegt.
v. Diese Differenz ist in der Betriebskostenabrechnung anzugeben. Recht auf Rechnungseinsicht
Mieter haben das Recht, Einsicht in die Belege und Rechnungen zu verlangen. Typische Fehlerquellen sind dabei:
- Hat der Vermieter die jährliche Frist für die Nebenkostenabrechnung eingehalten? Ausschlaggebend dafür ist allein, ob das Schreiben rechtzeitig beim Mieter eingeht.
Das gilt auch für die Nebenkosten.
Was ist in der Betriebskostenabrechnung bestimmt?Die Betriebskostenabrechnung legt fest, ob ein Mieter für den Abrechnungszeit der Betriebskosten eine Nachzahlung tätigen muss oder eine Rückzahlung vom Vermieter erhält.
Wichtige Themen zur Nebenkostenabrechnung
→ Betriebskostenerhöhung→ umlagefähige Betriebskosten→ Nebenkostenabrechnung Frist→ Nebenkostenabrechnung zu spät→ Verjährung der Nebenkostensabrechnung
Nebenkostenabrechnung oder Betriebskostenabrechnung, was ist das?
Besonders junge Leute, die zum ersten Mal eine Wohnung mieten, stellen sich oft die Frage: „Was ist überhaupt eine Betriebskostenabrechnung?
Eine Vorlage dafür können Sie hier kostenlos herunterladen. Diese Kosten werden auch als Betriebskosten bezeichnet und umfassen verschiedene Positionen wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr und andere laufende Ausgaben für die Immobilie.
Der Vermieter ist nach § 556 BGB verpflichtet, einmal jährlich eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen, wenn der Mieter monatliche Vorauszahlungen für Nebenkosten leistet.Legt er die gewerblichen Nebenkosten hingegen auf seine Mieter um, können sie der Abrechnung widersprechen.
Tipp! An dieser Stelle erläutern wir die Frist etwas genauer.
Wann ist eine Nebenkostenabrechnung fehlerhaft?Ein Fehler liegt vor, wenn der Vermieter die für die Abrechnung geltende Jahresfrist nicht einhält oder wenn er Kosten abrechnet, die nicht umlagefähig sind.
Normalerweise nimmst du dir jede Kostenposition einzeln mit dem zugehörigen Verteilerschlüssel vor und legst sie entsprechend um.
Tipp: Bei hohen Nachzahlungen solltest du eine Nebenkostenerhöhung durchführen. Zur Vereinfachung gibt unser Beispiel nur zwei an, um die Rechnung besser veranschaulichen zu können.
Nach diesem Beispiel muss der Mieter für die beiden aufgeführten Kostenpunkte für den Abrechnungszeitraum 100 Euro bezahlen.
Wie wurden diese berechnet?
Auch bei einer Nebenkostenabrechnung für gewerbliche Mietsachen muss in der Regel aufgelistet sein, welche Posten wie abgerechnet werden.
Die sog. Soll also beispielsweise für den Zeitraum vom 1. Januar 2026 die Verjährungsfrist von 3 Jahren, innerhalb der der Vermieter seinen Anspruch einklagen kann. Dezember 2028.
Nebenkostenabrechnung mit Nachzahlung: Bis wann muss das erfolgen?
Hat der Mieter mit der Betriebskostenvorauszahlung weniger gezahlt, als dem Vermieter gemäß Betriebskostenabrechnung an tatsächlichen Kosten entstanden sind, ist der Mieter verpflichtet, den ausstehenden Betrag nachzuzahlen.
Auch hier gilt eine Verjährungsfrist von 3 Jahren, die mit dem Ende des Jahres, in dem die Betriebskostenabrechnung zugestellt wurde, beginnt.
Wenn die Betriebskostenabrechnung z. Die Frist endet für ihn demnach am 31. März dauert.
Der Abrechnungszeitraum für die Nebenkostenabrechnung bzw. B. am 31.
Davon dürfen im Wohnraummietrecht jedoch nicht alle auf Mieter umgelegt werden.
Konkret heißt das, Betriebskosten sind Nebenkosten. Dies kann er selbst dann tun, wenn er die darin geforderte Nachzahlung bereits an den Vermieter überwiesen hat.
Dazu muss er seine Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung schriftlich dem Vermieter mitteilen und ihn um eine Stellungnahme bitten.
B. Treppenhaus)
- Schornsteinfegergebühren
- Gebäudeversicherungen
- Sach- und Haftpflichtversicherung
- Hauswart
- Gemeinschaftsantennenanlage oder Kabelanschluss (nur bis 30.06.2024)
- Kosten für Aufzug oder Fahrstuhl
- Wartung von technischen Anlagen (z.
Die Zahlung der Nebenkosten oder Betriebskosten erfolgt in den meisten Fällen in Form einer monatlichen Vorauszahlung, mit der der Mieter regelmäßig einen festen Betrag zur Deckung der Betriebskosten an den Vermieter überweist.
Dieser verpflichtet sich im Gegenzug, seinem Mieter nach einem Jahr eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen, bei der die tatsächlich entstandenen Betriebskosten mit den gezahlten Vorauszahlungen abgeglichen werden.
Dabei können jedoch einige Fehler unterlaufen, und Vermieter, die die Betriebskostenabrechnung erstellen müssen, sind sich oft unsicher, was zu beachten ist, damit diese rechtsgültig ist.
Betriebskostenabrechnung zu hoch erscheint, ein falscher Verteilerschlüssel zur Berechnung verwendet wurde oder Sie sonst etwas an der Betriebskostenabrechnung zu beanstanden haben, können Sie Widerspruch einlegen.
Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung oder Betriebskostenabrechnung haben Mieter bis zu vier Wochen Zeit, um die Betriebskostenabrechnung prüfen zu lassen, bevor sie eine Nachzahlung leisten müssen.
Hier lohnt es sich, die Wohnung nachzumessen, weil der Vermieter nur die tatsächliche m²-Zahl zugrunde legen darf.
- Enthält die Nebenkostenabrechnung unzulässige Kosten? Der Vermieter darf nur die oben aufgelisteten Nebenkosten berechnen. In diesem Fall muss der Vermieter für die Nebenkostenabrechnung einen Verteilungsschlüssel wählen, der eben diesen Verbrauch bzw.
Für das gesamte Mietshaus entstanden hier Betriebskosten von 600 Euro.
Da die entsprechenden Wohnung 1/15 der Gesamtfläche ausmacht, muss deren Mieter somit auch 1/15 der Gesamtkosten „Niederschlagswasser“ zahlen: 600 / 15 = 40.
Die Kosten für die Müllbeseitigung werden dagegen nach der Personenzahl im Haus abgerechnet.
Die obige Betriebskostenabrechnung gilt für 1/20 aller Bewohner im Haus und beträgt somit auch 1/20 der Gesamtkosten von 1.200 Euro: 1.200 / 20 = 60.
Die beiden Mieter, für deren Wohnung die Betriebskostenabrechnung aufgestellt wurde, müssen also 40 Euro für das Niederschlagswasser und 60 Euro für die Müllbeseitigung zahlen.
Nachdem geklärt wurde, wie viel die Mieter zahlen müssen, muss noch betrachtet werden, wie viel sie bereits mit ihrer Vorauszahlung gezahlt haben.
Dies kann folgendermaßen aussehen:
Summe Betriebskosten 100 € Summe Betriebskostenvorauszahlung 120 € - 20 € Nach dieser Betriebskostenabrechnung steht dem Mieter somit eine Rückzahlung von 20 Euro zu.
Übersicht zum Ablauf einer Betriebskostenabrechnung
Nachfolgend haben wir den Ablauf einer Betriebskostenabrechnung grafisch zusammengefasst (mit einem Klick auf die Grafik, können Sie sich diese vergrößert anzeigen lassen):
Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung möglich?
Wenn Ihnen Ihre Nebenkostenabrechnung bzw.
Verweigert der Vermieter die Belegeinsicht, darf der Mieter vorübergehend die laufenden Vorauszahlungen kürzen (BGH, Az. VIII ZR 150/20).
Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung – und dann?
Liegen Gründe für die Annahme vor, dass die Abrechnung fehlerhaft ist, kann der Mieter innerhalb von zwölf Monaten Widerspruch beim Vermieter einlegen.
Wenn der Mieter z. Allerdings gibt es einen Unterschied, was auch die Nebenkostenabrechnung bzw. Er muss vielmehr die in § 556 Abs. 3 BGB festgelegte Frist einhalten. Die Erwärmung von Wasser ist als „Warmwasser“ abzurechnen.
- Entwässerung: Umlagefähig sind sowohl die Entwässerungsgebühren als auch die Kosten der Entwässerungsanlage.
- Heizkosten: Der Vermieter darf die Kosten für die Zentralheizung inklusive der Eichkosten und der Abgasanlage abrechnen.
Es ist außerdem ratsam, darzulegen, welche Kosten fehlerhaft oder unzulässig erscheinen. Mieter mit einer größeren Wohnung zahlen dementsprechend höhere Betriebskosten als die Mieter von kleinen Wohnungen.
Es gibt jedoch auch Nebenkosten, die sich nach einem erfassten Verbrauch richten oder danach, wer sie verursacht.
Das gilt natürlich auch bei einer Nebenkostenabrechnung für Gewerbemieteinheiten.
Die Rückzahlung sollte üblicherweise umgehend geschehen, die beiden Parteien können aber auch im Mietvertrag festlegen, zu welchem Zeitpunkt ein eventuelles Guthaben an den Mieter zurückzuzahlen ist.
Verzögert sich die Rückzahlung durch den Vermieter, ist er ab dem 30.
Dies gibt der Mietvertrag vor. M.). Seit 2014 ist er als Rechtsanwalt zugelassen. B. vom 1. Eine Ausnahme besteht lediglich, wenn der Vermieter weit entfernt sitzt (BGH, Az. VIII ZR 78/05). Für den nächsten Abrechnungszeitraum kann dann entsprechend der Betriebskostenabrechnung eine Anpassung des Vorauszahlungsbetrags erfolgen.
Soll heißen: Für das kommende Jahr zahlt der Mieter so viel als Vorauszahlung, wie er laut der letzten Betriebskostenabrechnung im letzten Abrechnungszeitraum verbraucht hat.
Der Zweck einer Nebenkostenabrechnung (Betriebskostenabrechnung) ist somit, sicherzustellen, dass mit der Vorauszahlung der Betriebskosten letztendlich genau die Summe beglichen wird, die durch den Verbrauch entsteht – nicht mehr, aber auch nicht weniger.
Betriebskostenabrechnung für eine Wohnung: Das gilt!
Das deutsche Mietrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert.
Bitte beachten Sie, dass hier fiktive Werte verwendet wurden.
Zunächst sollte die Betriebskostenabrechnung ein Anschreiben an den Mieter beinhalten. m.
Das Wichtigste zur Nebenkosten- oder Betriebskostenabrechnung
Wann ist eine Betriebskostenabrechnung anzufertigen?Sieht der Mietvertrag eine monatliche Vorauszahlung der Betriebskosten vor, ist eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen.
Welchen Zeitraum umfasst eine Abrechnung?Die Betriebskostenabrechnung gilt immer für einen Abrechnungszeitraum von 12 Monaten.
Deshalb sollte der Vermieter diese aus der Nebenkostenabrechnung herausrechnen. Erfolgt auf das Schreiben keine Reaktion, sollte sich der Mieter mit einem Rechtsanwalt oder dem Mieterverein beraten, bevor weitere Schritte eingeleitet werden.
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Über den Autor
Murat Kilinc2011 schloss Murat Kilinc sein Jura-Studium an der Uni Bremen ab.
Nebenkosten umfassen dann alle Kosten für eine Immobilie, also auch Steuern, Versicherungen und Reparaturen.
4. Der Unterschied ist der, dass bei der Zahlung einer Pauschale der Betrag festgelegt ist, ganz egal wie viel oder wie wenig der Mieter tatsächlich verbraucht.
Deshalb kann es vorkommen, dass ein Mieter mit einer Betriebskostenpauschale mehr bezahlt, als dem Vermieter tatsächlich an Betriebskosten entstehen – oder weniger.
Um die Nebenkosten korrekt zu berechnen, gehst du wie folgt vor:
- Ermittlung der Gesamtkosten: Sammle die Rechnungen und Belege für alle umlagefähigen Betriebskosten des Abrechnungszeitraums.
- Verteilungsschlüssel festlegen: Meist erfolgt die Aufteilung nach Wohnfläche (z. Nach seinem anschließenden Referendariat am OLG Celle und im Landgerichtsbezirk Verden, erhielt er 2014 die Zulassung als Anwalt.
Bei unserem Beispiel gehen wir davon aus, dass die Betriebskostenabrechnung unter folgenden Parametern aufgestellt wurde:
- die Wohnfläche des Mieters, für den die Betriebskostenabrechnung gilt, beträgt 90 qm
- die Gesamtfläche aller Wohnungen im Mietshaus beträgt 1350 qm
- in der Wohnung, für die die Betriebskostenabrechnung gilt, leben 2 Personen
- in allen Wohnungen des Mietshauses zusammen leben 40 Personen
Die obige Betriebskostenabrechnung wurde somit für eine Wohnung aufgestellt,
- deren Wohnfläche 1/15 der Gesamtfläche des Mietshauses beträgt (90 / 1350 = 1/15) und
- deren Bewohner 1/20 der Personenzahl des Mietshauses ausmachen (2 / 40 = 1/20).
Der Kostenpunkt „Niederschlagswasser“ wird in unserer Betriebskostenabrechnung nach Wohnfläche abgerechnet.
Übersichtliche und nachvollziehbare Abrechnung
Die Abrechnung muss für den Mieter verständlich und nachprüfbar sein.
3. Kommt der Vermieter dann immer noch nicht seiner Verpflichtung nach, bleibt dem Mieter nur die Möglichkeit, beim Amtsgericht Klage auf Auszahlung seines Guthabens zu erheben.
Dafür hat er drei Jahre Zeit, danach verjährt der Erstattungsanspruch auf das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung oder der Nebenkostenabrechnung.
Steht ihm dagegen laut Betriebskostenabrechnung eine Rückzahlung vom Vermieter zu, kann er diese nach wie vor geltend machen.
Betriebskostenabrechnung: Die Frist für die Rückzahlung des Guthabens
Hat der Mieter laut Betriebskostenabrechnung mehr bezahlt, als er während des Abrechnungszeitraums verbraucht hat, steht ihm eine Rückzahlung des Guthabens durch den Vermieter zu.
Gasetagenheizung.
- Warmwasser: In der Nebenkostenabrechnung darf neben der Wassererwärmung auch die Wartung und Reinigung von Warmwassergeräten abgerechnet werden.
- Verbundene Versorgung: Brennstoffkosten für Heizung und Wassererwärmung sind zwar umlagefähig, müssen aber beim Abrechnen getrennt werden.
- Aufzug: Während die Ausgaben für Strom, Beaufsichtigung und Wartung des Fahrstuhls umlagefähige Nebenkosten sind, gehören die Instandsetzungs- und Verwaltungskosten nicht dazu.
- Müllabfuhr und Straßenreinigung: Diese laufend anfallenden Kosten – einschließlich Winterdienst – darf der Vermieter immer umlegen.
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Wann ist die Nebenkostenabrechnung verjährt?
Grundsätzlich verjährt der Anspruch des Mieters auf Erstellung einer Nebenkostenabrechnung nach drei Jahren, gerechnet vom Ende der Abrechnungsfrist. B. nach Wohnfläche oder nach Personenzahl)
- Berechnung des Anteils der Mietpartei
- Abzug der geleisteten Vorauszahlungen
- Ergebnis (Nachzahlung oder Guthaben)
Zusätzlich können weitere Informationen wie die Gesamtwohnfläche des Hauses oder die Anzahl der Wohneinheiten aufgeführt sein.
Welche Posten dürfen in die Nebenkostenabrechnung?
In die Betriebskostenabrechnung dürfen nur solche Posten einfließen, die im Mietvertrag vereinbart wurden und die nach Betriebskostenverordnung (BetrKV) als umlagefähige Nebenkosten gelten.
B. Quadratmeter), alternativ nach Verbrauch, wenn entsprechende Zähler vorhanden sind.
- Rechenbeispiel:
Eine Gesamtnebenkostenhöhe von 3.600 € wird auf drei Wohnungen mit folgender Wohnfläche verteilt:- Wohnung A: 50 m²
- Wohnung B: 80 m²
- Wohnung C: 70 m²
→Verteilungsschlüssel: (Wohnfläche der Wohnung ÷ Gesamtwohnfläche) × Gesamtkosten
- Wohnung A: (50 ÷ 200) × 3.600 € = 900 €
- Wohnung B: (80 ÷ 200) × 3.600 € = 1.440 €
- Wohnung C: (70 ÷ 200) × 3.600 € = 1.260 €
Die tatsächlich verursachten Kosten werden mit der Vorauszahlung verrechnet.B. Heizungsanlage)
- Kosten für Gemeinschaftswaschräume
- Kosten für gemeinschaftlich genutzte Aufenthaltsräume
- wiederkehrende Kosten zur Schädlingsbekämpfung
Was dürfen Vermieter nicht über die Nebenkostenabrechnung abrechnen?
Es gibt bestimmte Kosten, die Vermieter nicht über die Nebenkostenabrechnung abrechnen dürfen.
In beiden Fällen gilt eine dreijährige Verjährungsfrist.
Die Verjährungsfrist für den Anspruch des Mieters beginnt mit dem Ende der Abrechnungsfrist, die Verjährungsfrist für die Nachzahlungsforderung des Vermieters mit Ablauf des Jahres, in welchem die Forderung entstanden ist. Dabei ist unerheblich, ob das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Zugangs der Betriebskostenabrechnung noch besteht.
Erhält der Mieter die Betriebskostenabrechnung erst nach Ablauf der Ein-Jahres-Frist, muss er eine eventuelle Nachzahlung nicht mehr erbringen.
Für gewöhnlich existiert jedoch eine Differenz zwischen den beiden Beträgen.
Hat der Mieter innerhalb des Abrechnungsjahres weniger gezahlt, als er verbraucht hat, steht seinem Vermieter nach der Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung des fehlenden Betrags zu. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, eine Mahnung auszusprechen und auf die Zahlungsverpflichtung hinzuweisen.
März 2027 beim Mieter sein. Dies gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Gewerbemieter.
Ihre Nebenkostenabrechnung ist fehlerhaft? Gibt es hierzu keine anderweitige Vereinbarung, so erfolgt die Verteilung nach der Wohnfläche. Aber nicht alle Nebenkosten sind umlagefähige Betriebskosten. Und welchen Zweck erfüllt sie?
Ist eine Nebenkostenpauschale oder eine Teilinklusivmiete vereinbart, besteht für den Vermieter keine Pflicht, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Wann bekommt man als Mieter die Nebenkostenabrechnung?
Als Mieter erhält man die Nebenkostenabrechnung in der Regel einmal jährlich. Die Frist beginnt mit Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter.
Der Widerspruch sollte schriftlich erfolgen und mit der Bitte verbunden werden, die fraglichen Positionen zu erläutern.
Trifft die Mietnebenkostenabrechnung zu spät beim Mieter ein, muss er in der Regel keine Nachzahlungen mehr leisten und kann entsprechende Zahlungsaufforderungen ignorieren. Diese Variante ist am sichersten, auch wenn der Mieter unter Umständen vor Gericht ziehen muss, um die zu Unrecht geforderte Nachzahlung zurückzubekommen.
- Der Mieter hält den strittigen Anteil der Nachzahlung zurück und bezahlt nur den unstrittigen Anteil.
Indirekt gilt dies dann auch für die Nebenkostenabrechnung, da diese alle umlagefähigen Betriebskosten beinhaltet.
In den Regelungen des BGB ist festgelegt, für welche Zeiträume die Abrechnung gilt, bis wann die Betriebskostenabrechnung dem Mieter vorgelegt werden muss und nach welchem Abrechnungsmaßstab gerechnet wird.
Im Folgenden erläutern wir die gesetzlichen Vorgaben, die Vermieter bei der Aufstellung der Betriebskostenabrechnung einhalten müssen, und zeigen auf, worauf Mieter achten sollten, wenn sie ihre Betriebskostenabrechnung auf Richtigkeit überprüfen.
Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung: Welche Fristen gelten?
Eine Nebenkostenabrechnung und somit auch die Betriebskostenabrechnung wird immer für einen Abrechnungszeitraum von genau zwölf Monaten aufgestellt.
Die Verjährung beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Betriebskostenabrechnung zugestellt wurde. Tag, nachdem die Betriebskostenabrechnung beim Mieter eingegangen ist, im Zahlungsverzug. April bis zum 31. die Betriebskostenabrechnung betrifft.
Grundsätzlich sind handelt es sich bei den Betriebskosten um alle laufenden und regelmäßig wiederkehrenden Kosten, die bei einem Gebrauch von Gebäuden oder Grundstücken anfallen.
Für die Mieter stellt sich dann die Frage, ob sie die in der Nebenkostenabrechnung geforderte Nachzahlung leisten sollen. Die Reparaturkosten darf der Vermieter jedoch nicht in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen.
- Schornsteinfeger: Diese Kosten sind nur umlagefähig, soweit sie nicht schon als Heizkosten in Rechnung gestellt wurden.
- Versicherungen: Umlagefähig sind die Kosten für die Wohngebäude- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sowie für ein Öltank- und Glasversicherung.
Januar 2026 und endet am 31. Die pauschale Behauptung, die Nebenkostenabrechnung sei zu hoch oder Kostensteigerungen nicht nachvollziehbar, reicht dafür nicht aus.
Bis alle Unstimmigkeiten ausgeräumt sind, kann eine ganze Weile vergehen. Dies muss jedoch kein Kalenderjahr sein. Recht auf pünktliche Abrechnung
Der Vermieter muss die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen.
2.
Die Regelung zur Betriebskostenabrechnung im BGB findet sich in den §§ 556 bis 556c.
Außerdem muss er die Abrechnung „dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums“ mitteilen.
Vom Ende des Abrechnungszeitraums an hat der Vermieter also ein Jahr Zeit, um die Betriebskostenabrechnung zu erstellen.
Dabei darf er nur notwendige, regelmäßig wiederkehrende Ausgaben umlegen.
Nebenkostenabrechnung überprüfen: 7 typische Fehler
Viele Betriebskostenabrechnungen sind fehlerhaft, sodass es sich immer empfiehlt, die jeweilige Nebenkostenabrechnung genau zu prüfen. Für Reparaturen und Verwaltungsarbeiten, die der Hausmeister übernimmt, muss der Mieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung aber nicht aufkommen.
- Kabel-/Antennenanschluss: Grundgebühren für Kabelanschluss, Wartungs- und Betriebskosten der Anlage sind umlagefähig.
Die übrigen 30 bis 50 Prozent werden nach Wohnfläche abgerechnet.
Der Vermieter legt den konkreten Maßstab für den Verteilerschlüssel einmalig fest.
Wird eine gemeinsame Heiz- und Betriebskostenabrechnung aufgestellt, sind die warmen Betriebskosten separat aufzuführen.
Beispiel: So kann die Betriebskostenabrechnung aussehen
Um zu veranschaulichen, wie eine Betriebskostenabrechnung aussehen kann und wie die Berechnung erfolgt, führen wir an dieser Stelle einige Beispiele auf.
Häufig wird das Kalenderjahr als Abrechnungszeitraum gewählt, sodass die Abrechnung oft im Laufe des folgenden Jahres, beispielsweise im Frühjahr oder Sommer, zugestellt wird.
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Was beinhaltet die Nebenkostenaufstellung?
Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung muss folgende Informationen enthalten:
- Abrechnungszeitraum
- Gesamtkosten für jede Nebenkostenart
- verwendeter Umlageschlüssel (z.
Umlagefähig sind außerdem der Wärmepreis des Lieferanten bei einer Fernwärmeheizung sowie die Wartungs- und Reinigungskosten für eine Etagen- bzw. die Betriebskostenabrechnung kann weder verkürzt werden noch verlängert – auch nicht durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag.
Ist der Abrechnungszeitraum verstrichen, hat der Vermieter genau ein Jahr lang Zeit, für diesen die Betriebskostenabrechnung vorzulegen.
Das geschieht immer zusammen mit der Nebenkostenabrechnung.
Kurz und knapp: Das Wichtigste zu Nebenkostenabrechnungen
Welche Nebenkosten muss der Mieter zahlen?Zu den Nebenkosten, die der Vermieter laut § 2 Betriebskostenverordnung auf seine Mieter umlegen darf, gehören beispielsweise öffentliche Lasten sowie die Heiz- und Warmwasserkosten.
Der Vermieter hat dann die Möglichkeit, zu mahnen oder die Nachzahlungsansprüche einzuklagen. Dezember 2028.
Welche Angaben gehören in die Betriebskostenabrechnung?
Wurde im Mietvertrag einfach nur vereinbart, dass der Mieter die Zahlung der Betriebskosten übernimmt, ohne dass diese näher spezifiziert wurden, heißt das in der Regel, dass sämtliche umlagefähigen Betriebskosten auf der Betriebskostenabrechnung auftauchen können: Grundsteuer, Gebühren für Abwasser, Heizkosten etc.
Eine vollständige Auflistung aller umlagefähigen Betriebskosten ist der Betriebskostenverordnung zu entnehmen.
Es müssen demnach alle Kosten, über die abgerechnet werden soll, in der Betriebskostenabrechnung auftauchen.
Diese Auflistung beinhaltet besonders typische Fehler bei der Betriebskostenabrechnung.
Gibt es bei der Nebenkostenabrechnung eine Verjährung?Ja. März 2025 beim Mieter eingeht und dieser die darin geforderte Betriebskostennachzahlung nicht zahlt, beginnt ab dem 1. Gleiches gilt bei Nebenkostenabrechnungen im Gewerbe.
Er kann seinem Vermieter eine angemessene Frist für die Zahlung der Rückerstattung setzen und androhen, die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen nach Fristablauf zurückzubehalten.
Zudem können Sie vom Vermieter Einsicht in alle Abrechnungsunterlagen fordern.
Insgesamt bleiben nach Zugang der Betriebskostenabrechnung dem Mieter 12 Monate, um Einspruch gegen die Betriebskostenabrechnung zu erheben. Recht auf Rückzahlung des Guthabens
Ergibt die Abrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters, muss der Vermieter dieses auszahlen.
Ist die Nebenkostenabrechnung Pflicht?
Die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung ist für Vermieter verpflichtend, sofern im Mietvertrag monatliche Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart wurden.
die Verursachung berücksichtigt.
Nebenkostenabrechnung: Diese Frist muss der Vermieter einhalten
Der Vermieter darf die Nebenkostenabrechnung nicht erst irgendwann erstellen. Danach ist er zur jährlichen Abrechnung verpflichtet, wenn der Mieter Vorauszahlungen für die Betriebskosten leistet.
Zu den typischen umlagefähigen Nebenkosten gehören:
- Heizkosten und Warmwasserkosten
- Grundsteuer
- Wasserversorgung
- Entwässerung
- Müllabfuhr
- Entsorgung von Sperrmüll
- Straßenreinigung
- Winterdienst
- Gebäudereinigung
- Ungezieferbekämpfung
- Gartenpflege
- Beleuchtung gemeinschaftlicher Bereiche (z.
eine Nachzahlung geltend machen.
Anders verhält es sich bei der Vorauszahlung, denn bei dieser Zahlungsform muss nach Jahresende stets eine Betriebskostenabrechnung vom Vermieter vorgelegt werden. B. der Mieterverein oder ein Anwalt für Mietrecht unterstützen. Dieser Zeitraum muss allerdings nicht deckungsgleich mit einem Kalenderjahr sein.
Dabei entsteht dieser Anspruch frühestens in dem Moment, indem der Vermieter dem Mieter eine wirksame Nebenkostenabrechnung mitteilt.
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Über den Autor
Jan Frederik Strasmann, LL.M.
Jan Frederik Strasmann absolvierte sein Studium an der Universität Bremen. B. am 31. Die Abrechnung dient dazu, die tatsächlich angefallenen Kosten den geleisteten Vorauszahlungen gegenüberzustellen.
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Welche Rechte haben Mieter bezüglich der Nebenkostenabrechnung?
Mieter haben verschiedene Rechte in Bezug auf die Nebenkostenabrechnung:
1.
Verteilungsschlüssel
- Berechnung, welchen Anteil der Mieter leisten muss
- Abzug bereits geleisteter Nebenkostenvorauszahlungen
Der Umlageschlüssel richtet sich danach, was Mieter und Vermieter im Mietvertrag vereinbart haben. Das gilt aber nicht, wenn der Mieter laut Mietvertrag selbst zur Reinigung des Treppenhauses verpflichtet ist und dieser Pflicht auch nachkommt.
- Gartenpflege: Die Kosten für die Pflege der Grünanlage und des Spielplatzes dürfen über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden.
- Beleuchtung für Gemeinschaftsflächen: Umlagefähig sind lediglich die Stromkosten für Lampen im Außenbereich, im Treppenhaus und auf anderen gemeinschaftlich genutzten Flächen.
Diese Pflicht des Vermieters ergibt sich aus § 566 BGB. Welche Nebenkosten der Vermieter auf die Mieter umlegen darf, ergibt sich aus § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Nebenkostenabrechnungen müssen zwingend bestimmte Angaben enthalten, um den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen.
Hierzu gehören insbesondere:
- Abrechnungszeitraum
- Gesamtkosten
- Umlageschlüssel bzw. März 2026 die Betriebskostenabrechnung aufgestellt werden, muss diese bis zum 31. Als erstes sollten die kalten Betriebskosten aufgelistet werden.
Dies kann z. Belegeinsicht zur Nebenkostenabrechnung:
Mieter dürfen die Originalbelege zu den Nebenkosten und deren Bezahlung einsehen.Als Autor für schuldnerberatung.de befasst er sich u. Auch Wohnungseigentümer haben Anspruch auf eine jährliche Abrechnung der Nebenkosten durch die Hausverwaltung. Die Nebenkosten für das Kalenderjahr 2021 müsste er beispielsweise bis zum 31.12.2022 abrechnen.
Erstellt der Vermieter die Nebenkostenabrechnung zu spät, kann er vom Mieter keine Nachzahlungen mehr verlangen. Nur in seltenen Ausnahmefällen darf er verspätete Nebenkosten-Positionen nachträglich abrechnen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat.
Des Weiteren müssen die verwendeten Verteilerschlüssel in der Betriebskostenabrechnung erläutert werden.
Die gesamte Betriebskostenabrechnung muss so aufgestellt sein, dass sie verständlich und ggf. Im Ergebnis erhältst du das Guthaben der Mietpartei oder den Nachzahlungsbeitrag:
- Wohnung A: jährliche Vorauszahlung: 780
780 − 900 = − 120 € Nachzahlung - Wohnung B: jährliche Vorauszahlung: 1.560
1.560 − 1.440 = 120 € Guthaben - Wohnung C: jährliche Vorauszahlung = 1200
1200 − 1260 = 60 € Guthaben
Gut zu wissen: In unserem Beispiel werden zur besseren Veranschaulichung einfach die Gesamtkosten auf die einzelnen Wohnungen umgelegt.nachrechenbar ist.
Was ist der Verteilerschlüssel in der Betriebskostenabrechnung?
Der Verteilerschlüssel legt fest, wie die Betriebskosten, die für das gesamte Mietshaus anfallen, in der Betriebskostenabrechnung auf die einzelnen Mieter verteilt werden.
- Wohnung A: jährliche Vorauszahlung: 780
Wer hat Anspruch auf Nebenkostenabrechnung?
Anspruch auf eine Nebenkostenabrechnung haben grundsätzlich alle Mieter, die Vorauszahlungen für Nebenkosten leisten.
Es ist deshalb auch zulässig, einen Abrechnungszeitraum zu vereinbaren, der z. Bitte übernehmen Sie diese nicht unverändert.
Vorlage Abrechnungsanschreiben (.doc)Vorlage Abrechnungsanschreiben (.pdf)
Es folgt die eigentliche Betriebskostenabrechnung. „kalten Betriebskosten“ werden entweder nach Wohnfläche abgerechnet oder nach Personenzahl.
Einmalige Anschlussgebühren und Reparaturen dürfen dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden.
- Waschkeller: Strom-, Wartungs- und Reinigungskosten darf der Vermieter umlegen, Wasserkosten jedoch nur, wenn er diese noch nicht über die Wasserversorgung abgerechnet hat.
- Sonstige Kosten: Möchte der Vermieter sogenannte sonstige Kosten per Nebenkostenabrechnung umlegen, muss er diese bereits im Mietvertrag konkret benennen.
Wartungskosten, Betriebsstrom und die Grundgebühr für den Wasserzähler sowie die Abrechnungskosten darf der Vermieter ebenfalls umlegen. Hier finden Sie eine vollständige Auflistung.
Bis wann muss eine Nebenkostenabrechnung erfolgen?Laut § 566 Abs. 3 BGB muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung jährlich erstellen und dem Mieter spätestens „bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums“ zukommen lassen.
Hier gibt es zwei Möglichkeiten:
- Der Mieter bezahlt die Nachforderung vollständig, aber „unter Vorbehalt“. So werden in der Regel im Gewerbemietrecht die Abrechnungen Nebenkostenabrechnungen genannt und im Wohnraummietrecht Betriebskostenabrechnung. Da jedoch keine Abgleichung mit den tatsächlich entstandenen Kosten erfolgt, können weder Mieter noch Vermieter eine Rück- bzw.
Bank- und Kontoführungsgebühren, Reparatur- und Verwaltungskosten, die Rechtsschutzversicherung sowie die Mietkosten für Rauchmelder muss er selbst bezahlen.
- Tauchen in der Nebenkostenabrechnung „sonstige Kosten“ auf? Diese darf der Vermieter nur in Rechnung stellen, wenn sie ausdrücklich und konkret im Mietvertrag benannt sind.
- Hat der Vermieter die Warmwasserkosten nach dem Verbrauch abgerechnet? Wurde der Verbrauch lediglich geschätzt oder anhand einer Formel ermittelt, darf der Mieter den Betrag um 15 % kürzen.
- Hat der Vermieter im Wohnhaus befindliche Gewerberäume berücksichtigt? Ein Gewerbe verursacht gewöhnlich deutlich höhere Nebenkosten als Verbraucher.
Diese zeigt auf, wiev iel der Mieter über den Abrechnungszeitraum an Betriebskosten durch seinen Verbrauch verursacht hat, wie viel er durch die monatlichen Vorauszahlungen gezahlt hat und inwiefern sich die beiden Beträge decken.
Hat der Mieter exakt so viel an Kosten gezahlt, wie dem Vermieter entstanden sind, geschieht nichts.
Nach seinem Referendariat am OLG Celle erwarb er in Dublin seinen Master of Laws (LL. Widerspruchsrecht
Der Mieter kann innerhalb von 12 Monaten, nachdem er die Betriebskostenabrechnung erhalten hat, Widerspruch gegen diese einlegen.
5. Allerdings müssen sie dafür die Büroräume des Vermieters aufsuchen, weil er nicht verpflichtet ist, Kopien zu diesen Belegen herauszugeben – auch nicht gegen Bezahlung.
Und was ist der Unterschied zu einer Nebenkostenabrechnung?“
Umgangssprachlich werden Nebenkosten und Betriebskosten synonym verwendet. Die Beseitigung von gelegentlichem Sperrmüll darf der Vermieter nur umlegen, wenn sich kein Verursacher ermitteln lässt.
- Gebäudereinigung: Beauftragt der Vermieter eine Reinigungsfirma, darf er diese Kosten und die Ausgaben für die Putzmittel auf die Mieter umlegen.
Der genaue Zeitpunkt kann variieren, sollte aber spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums sein. Zu jedem Posten sind folgende Angaben zu machen:
- die Gesamtkosten, die durch die jeweilige Kostenart entstanden sind
- die Anzahl der Abrechnungstage (in der Regel 365)
- die Berechnung des Anteils, den der Mieter zahlen soll
- der zugrundeliegende Verteilerschlüssel, nach dem dieser Anteil berechnet wurde
Von der Gesamtsumme der auf den Mieter umgelegten Kosten müssen die gezahlten Vorauszahlungen abgezogen werden.
Legt dieser keine Regelung zum Verteilerschlüssel fest, wird in der Regel immer nach Wohnfläche abgerechnet.
Sind sämtliche Wohnungen des Mietshauses mit Wasseruhren ausgestattet, kann die Abrechnung der Betriebskosten für Wasser und Abwasser auch verbrauchsabhängig erfolgen.
Neben den kalten Betriebskosten können auch die warmen Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.
- Gebäudereinigung: Beauftragt der Vermieter eine Reinigungsfirma, darf er diese Kosten und die Ausgaben für die Putzmittel auf die Mieter umlegen.
- Hat der Vermieter die jährliche Frist für die Nebenkostenabrechnung eingehalten? Ausschlaggebend dafür ist allein, ob das Schreiben rechtzeitig beim Mieter eingeht.