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Kaution zurückhalten nebenkostenabrechnung

BGH, Urteil vom 18. Wie hoch die Zinsen ausfallen, hängt von der allgemeinen Zinslage ab und richtet sich nach den Konditionen für Spareinlagen. Seit 2013 ist er als Rechtsanwalt zugelassen. Hat der Vermieter das Dokument unterschrieben, verzichtet er auf weitere Forderungen. Lassen Sie sich rechtlich beraten, wenn Sie Zweifel am Vorgehen haben.

Verjährung bei der Rückzahlung der Mietkaution

Allgemein verjähren Ansprüche gemäß § 195 BGB nach drei Jahren.

Wie Mieter ein solches Schreiben formulieren können, zeigt das nachfolgende Muster. Vielmehr hängt die Dauer von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. Da in den Monaten Januar, Februar und März höherer Heizkosten als im Jahresdurchschnitt anfielen (450 von 1000 Gradtagen in der Gradtagstabelle), sei- so dass Gericht- die Einbehaltung eines Betrages von EUR 50,00angemessen.

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 18.

§ 551 Abs.4 BGB sind Vereinbarungen, durch die von den Abs. 1-3 des § 551 BGB zum Nachteil des Mieters abgewichen wird, unwirksam. längere Zeit- nach der Beendigung des Mietverhältnisses können noch Ansprüche entstehen bzw. Um einen solchen Anspruch des Vermieters, der regelmäßig erst gewisse Zeit nach der Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird, handelt es sich bei einer Nachforderung aus der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung.

Soll die Kaution zur Deckung der Nebenkosten herangezogen werden, ist in der Regel nur der Einbehalt eines Teilbetrages üblich. Andernfalls darf der Hausherr Schadensersatz, z.B. Dies dient ebenfalls der Sicherheit und als Nachweis über die Übergabe der Kaution. 

Ausgezahlt wird die Mietkaution an die im Mietvertrag benannten Hauptmieter.

Die Gerichte haben bisher nur einzelfallbezogen entschieden und keine Voraussetzungen aufgezeigt, die verallgemeinert werden können. mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung bis zu einem Jahr seit dem Ende der -trotz des Mieterwechsels- fortlaufenden Abrechnungsperiode Zeit lassen und dann eine Abrechnung für die gesamte Abrechnungsperiode erstellen.

Dies gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter auch die Kautionbis zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung einbehalten möchte, um eine zu erwartende Nachforderung abzusichern.

In diesem Fall darf er die zwölfmonatige Abrechnungsfrist nicht in jedem Fall ausschöpfen, sondern muss die Betriebskostenabrechnung erstellen, sobald es ihm möglich und zumutbar ist.

Ist es sinnvoll, wenn der Vermieter nicht zahlt bzw. Frühestens sollte das geschehen, wenn die vereinbarten Fristen nicht eingehalten wurden und keine Ansprüche aus Abrechnungen seitens des Vermieters bestehen.

Haben Mieter keinen Nachweis über die Geltendmachung, verjährt auch bei der Mietkaution die Rückzahlung. Diese müssen vom Mieter spätestens beim Auszug behoben werden.

Einheitliche gesetzliche Regelungen dazu gibt es jedoch nicht. 

Und wie funktioniert die Rückzahlung der Mietkaution? Vermieter können eine Mietkaution verlangen, um etwaige Schäden an der Mietsache abzusichern. Die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung stellt jedoch keinen Freibrief für den Vermieter dar, die Kaution in voller Höhe beliebig lange einzubehalten.

BGH, Urteil vom 18. Wie sie eine Zahlungsaufforderung formulieren können, zeigt unser Muster hier. Gegenstand der Sicherung sind jedoch nicht nur solche Ansprüche, die bereits während des Mietverhältnisses oder mit dessen Beendigung entstanden und fällig geworden sind. Macht der Vermieter davon Gebrauch, kann der Mieter keine frühere Rückzahlung verlangen.

Mehr dazu erfahren Sie hier.

Wann verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution?

Die Rückzahlung der Mietkaution verjährt nach 3 Jahren. Entscheidendes Kriterium für die Beantwortung der Frage, wann es dem Vermieter möglich und zumutbar ist, die Betriebskostenabrechnung zu erstellen, muss in erster Linie jedoch sein, wann der Vermieter in der Lage ist, sich Kenntnis von den für die Abrechnung erforderlichen Daten von den Versorgungsunternehmen zu verschaffen.

Folgende – ganz unterschiedliche – Fristen wurden von den Gerichten in der Vergangenheit als angemessen bzw.

2006 – VIII ZR 71/05).

Erst wenn keine Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter mehr zu erwarten sind, entfällt der Sicherungszweck der Kaution vollständig mit Folge, dass diese vollständig und umgehend zurückzuzahlen ist.

Sind Nachforderungen aus einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung zu erwarten, hat der Vermieter das Recht, einen angemessenen Teil der Kaution für einen den Umständen nach angemessenen Zeitraum einzubehalten

Unabhängig von dem Zeitpunkt der Entstehung eines Anspruchs des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis gilt, dass diesem eine angemesseneFristzugestanden werden muss, innerhalb derer er prüfenund überlegenkann, ob tatsächliche offene Forderungenbestehen und ob er zur Befriedigung dieser Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss.

Geht es um die Sicherung von Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter, die bereits während des Mietverhältnisses oder mit dessen Beendigungfällig geworden sind, gilt grds., dass der Vermieter die Kaution allerspätestens sechs Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen hat.

Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist allerdings dann zu machen, wenn mit Nachforderungen aus der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung ernsthaft zu rechnen ist.

Wurde dann eine etwaige Nachzahlung der Nebenkosten gedeckt und bleibt von der einbehaltenen Kaution etwas übrig, muss auch das an die Mieter ausgezahlt werden. 

Wichtig ist, dass Mieter immer mitteilen, wenn sie Mietkaution einbehalten und aus welchen Gründen das geschieht. Diesen Zeitraum haben Vermieter zur Prüfung.

Bei mehreren gleichberechtigten Mietern wird die Kaution aufgeteilt und an alle anteilig ausgezahlt. 

Mietkaution: Ist die Rückzahlung von der Nebenkostenabrechnung abhängig?

In der Regel liegt die Frist zur Rückzahlung der Kaution zwischen 3 und 6 Monaten. Die rechtliche Grundlage dafür bildet § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Wurde eine Mietkaution vereinbart, gibt es nach dem Ende des Mietverhältnisses oft Fragen zur fälligen Rückzahlung.

Der Vermieter zahlt die Kaution nach 6 Monaten nicht zurück und begründet dies nicht? offene Mieten, Schäden in der Wohnung, oder eine Nachzahlung von Nebenkosten.

  • Ein Abzug ist nur für Schäden zulässig, die über die normale Abnutzung hinausgehen.
  • Wie lange die Mietkaution einbehalten werden darf, richtet sich nach der Situation.

    • Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

    Für die Rückzahlung nach Mietende schreibt das Gesetz leider keinen genauen Zeitpunkt vor.

    Kostet die Neuanschaffung 800 Euro, der alte Herd hatte zu diesem Zeitpunkt nur noch einen geschätzten Wert von 300 Euro, darf der Vermieter lediglich diese 300 Euro einbehalten.

    Einbehalt bei Nebenkosten

    Die Zahlung der Nebenkosten erfolgt i.d. Einigkeit besteht jedoch darüber, dass Vereinbarungen, die den Zeitpunkt der Rückzahlung der Kaution in das Belieben des Vermieters stellen oder unverhältnismäßig lange Abrechnungsfristen vorsehen, (nicht nur formularvertraglich) unwirksam sind.

    Überträgt man diese Grundsätze auf den Spezialfall der Zurückhaltung der Kaution im Hinblick auf eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung, muss dies bedeuten, dass Vereinbarungen unwirksam sind, durch die dem Vermieter das Recht eingeräumt wird, die Kaution

    einzubehalten.

    Fazit und Zusammenfassung:

    1.

    Später sind die Kosten jedoch konkret und für den Mieter nachvollziehbar anzugeben. Hierfür darf er einen in der Höhe angemessenen Teil der Mietkaution einbehalten.

    Mietkaution bis zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung einbehalten?

    Nach der Beendigung eines Mietverhältnisses treten Mieter in der Regel unverzüglich an ihren Vermieter mit der Forderung heran, die Mietkaution zurückzuzahlen.

    Hat der Vermieter die Renovierungsarbeiten selbst vorgenommen, können alternativ die Materialkosten sowie ein angemessener Stundenlohn veranschlagt werden. Wichtig ist, dass die Zurückhaltung nur bis zur endgültigen Klärung zulässig ist. 

    Vermieter können bei der Mietkaution also die Rückzahlung verzögern, wenn:

    • Mängel an der Mietsache beseitigt werden müssen
    • offene Beträge im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis zu begleichen sind
    • Rechtsstreitigkeiten bezüglich des Mietverhältnisses offen sind 

    Liegen bei der Übergabe keine offenen Forderungen vor, muss für die Mietkaution die Rückzahlung erfolgen und kann nicht weiter einbehalten werden.

    Früher war – so das Gericht- eine Abrechnung weder möglich noch zumutbar.

  • Das AG Hamburg-Barmbek hat dem Vermieter mit Urteil vom 12.11.2009 – 813 B C 34/09 – das Recht, die Kaution bis zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung einzubehalten, versagt, da diese erst zehn Monate nach der Beendigung des Abrechnungszeitraumes und damit nach Auffassung des Gerichts nicht mehr innerhalb einer angemessenenFrist erfolgte.

    2006 – VIII ZR 71/05 – einen Betrag von EUR 450,00 für einenAbrechnungszeitraum von einem vollen Jahr als angemessen angesehen, dabei jedoch weder die Höhe einer etwaigen Nachforderung für den vorangegangenen Abrechnungszeitraum noch die Höhe einer monatlichen Vorauszahlung genannt.

    Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unzulässig

    Gem.

    Mieter sollten sich dann auch entsprechend rechtlich beraten lassen und sich informieren, wie sie einen Bescheid beantragen können.

    Im zweiten Schreiben sollten dann juristische Schritte angekündigt werden, falls bis zur nächsten Frist für die Mietkaution keine Rückzahlung erfolgt. Das liegt auch daran, dass die Abrechnung erst 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen muss.

    Der Vermieter zahlt dann die Kaution nicht zurück wegen der Nebenkostenabrechnung.

    Bestehen bei Mietende offenen Zahlungen, ist der Hausherr auch hier zum Einbehalt der Mietkaution berechtigt. Denn erst mit der Erstellung der Abrechnung erlangt der Vermieter Kenntnis davon, ob – und wenn ja – in welcher Höhe dieser Anspruch besteht. Zieht z.B. Urkunde an Vermieter übergeben.

    • Darf die Kaution bis zum Abschluss der Nebenkostenabrechnung zurückgehalten werden?

    Basierend auf den bereitgestellten Informationen kann der Vermieter einen Teil der Mietkaution bis zum Abschluss der Nebenkostenabrechnung zurückhalten, aber nicht die gesamte Kaution.

    01. Diese wird aufgrund der Abrechnungstermine des Energieversorgers erst einige Monate später fällig. Das bedeutet auch, dass für die Mietkaution die Rückzahlung inklusive Zinsen zu erfolgen hat. 01. Am besten ist es immer diese so früh wie möglich anzumelden. Das Zurückbehaltungsrecht unterliegt in zeitlicher Hinsicht ebenso Einschränkungen, wie es der Höhe nach begrenzt ist.

    In der Regel sind in den Mietverträgen Fristen von einigen Monaten vereinbart, um eine eventuelle Mängelbeseitigung abzudecken. Bei der Rückgabe der Wohnung sollte der Zustand immer im Übergabeprotokoll festgehalten werden. So können Vermieter beispielsweise bei der Mietkaution die Rückzahlung nicht wegen etwaiger Mängel verzögern, wenn dies gar nicht der Fall ist.

    Allerdings können Vermieter die Rückzahlung zurückhalten, wenn vom Mieter verursachte Mängel beseitigt werden oder Rechtsstreitigkeiten offen sind.

    Diese darf laut einiger Gerichte bis zu 6 Monate betragen. Allgemein darf eine Kaution nur für die Beseitigung von durch Mieter verursachte Schäden und den Ausgleich der Nebenkosten verwendet werden. 

    Vermieter sind bei der Mietkaution zur Rückzahlung verpflichtet, da ihnen das Geld nicht gehört. das Urteil vom 10.05.2012 – 48 C 352/11) hat es allerdings in einem Fall, in dem das Mietverhältnis bereits drei Monate nach Ablauf des neuen Abrechnungszeitraumes zum 31.März beendet worden ist, und eine Nachforderung nur für drei Monate zu erwarten war, für unerheblich gehalten, ob die Abrechnungen der Vorjahre korrekt waren.

    Bei der abschließenden Nebenkostenabrechnung ist eine Nachzahlung zu erwarten.

  • 2. Sind nach dem Auszug aus der Wohnung nicht alle Mietschulden beglichen, darf der Vermieter die noch offenen Beträge von Ihnen verlangen, oder diese mit der Kaution verrechnen.
    • Dasselbe gilt für die Nebenkosten. einem neuen Backofen, darf nicht „alt für neu“, sondern nur der Zeitwert angerechnet werden.

    Es ist also nicht unüblich, dass bei der Mietkaution für die Rückzahlung die Frist bis zu 6 Monate gilt. 

    Erfolgt die Auszahlung persönlich, können Vermieter eine Quittung über die Rückzahlung der Mietkaution verlangen. Gesetzliche Vorgaben dazu gibt es nicht. Steht die Nebenkostenabrechnung noch aus, kann sich die Frist auf bis zu 12 Monate verlängern.

    Während die genaue Höhe vom Einzelfall anhängig ist und auch von den Gerichten nicht immer einheitlich beurteilt wird, besteht Einigkeit darüber, dass der Vermieter dem Mieter nur einen angemessenen Teil der Kautionvorenthalten darf (vgl. Es ist kein Einbehalt der Kaution erlaubt.

    • Abdrücke von Möbeln auf dem Fussboden
    • vereinzelte Bohrlöcher in den Wänden
    • einzelne kaputte Fliesen
    • normaler Abrieb am Teppichboden
    • leicht verschmutzte Tapeten
    • normale Abnutzungsspuren der sanitären Einrichtungen
    Bei Schönheitsreparaturen handelt es sich um Renovierungsarbeiten, mit dem Ziel, oberflächliche abnutzungsbedingte Spuren die durch das normale Wohnen entstanden sind, zu beseitigen, siehe Beispiele in der folgenden Auflistung.

    Das bedeutet, Mieter müssen innerhalb von drei Jahren nach Entstehen der Ansprüche diese geltend machen. Für die Nutzung der Wohnung hat der Mieter jedoch bereits Miete gezahlt. über die Kaution verlangen.

    • Verlegung fester Fussböden, wie Fliesen oder Parkett
    • komplette Neueinrichtung des Bads oder zusätzlicher Einbau einer Dusche
    • rollstuhlgerechter Umbau der Wohnung
    • Ziehung oder Entfernung von Wänden und Decken
    • Türen versetzen

    Wie viel Kaution darf der Vermieter einbehalten?

    Der Vermieter kann zunächst den Betrag abschätzen, den er voraussichtlich zur Verrechnung seiner Ansprüche benötigt.

    Eine Vereinbarung, durch die von den unter 1. die Kaution nicht zurück übergibt, Strafanzeige zu stellen?

    Zunächst sollten Mieter das Gespräch suchen und Vermieter zur Auszahlung auffordern. Die Wohnung wurde beim Einzug in einem renovierten Zustand übernommen.
    3.

    Wichtig ist es hier auch, dass ein Frist gesetzt wird. Dieser lange Zeitraum erklärt sich dadurch, dass der Auszug eines Mieters den Abrechnungszeitraum des. Es kann Konflikte zwischen den Mietparteien vermeiden, oder bei einem späteren Rechtsstreit als Beweismittel dienen. Kommt der Mieter der Verpflichtung nicht nach (siehe Voraussetzungen), darf der Vermieter für die entstehenden Kosten einen finanziellen Ausgleich, z.B.

    Schreiben mit Ankündigung rechtlicher Schritte

  • rechtliche Beratung einholen
  • Mahnbescheid beantragen
  • Klage einreichen

    • Mietkaution: Aufforderung der Rückzahlung als Musterbrief

    Steht bei der Mietkaution die Rückzahlung aus, sollten Mieter, wie erwähnt, Vermieter schriftlich zur Auszahlung auffordern.

    Vertrag online abschließen.

  • 3. 01. Innerhalb dieser drei Monate sei eine Abrechnung ohne Weiteres möglich, sofern nicht besondere Umstände hinzutreten, die eine längere Frist erforderlich machten.
  • Nach Auffassung des AG Coesfeld (vgl. besteht, sagt noch nichts darüber aus, in welcher Höhe der Vermieter diese zurückhalten darf.

    Da die Höhe der Nachforderung jedoch in der Regel nicht genau vorherzusehen ist und eine gewisse Pauschalierung erfolgen muss, sind die Ansichten darüber, wann ein einbehaltender Teil als angemessen angesehen werden kann, nicht einheitlich.

    Nach Auffassung des AG Hamburg (vgl. fällig werden. Allgemein gilt, dass der Vermieter das Recht hat, einen angemessenen Teil der Kaution für einen den Umständen nach angemessenen Zeitraum einzubehalten (vgl.

    Wichtig ist, was im Mietvertrag vereinbart ist und ob bei der Rückgabe der Mietsache Mängel beseitigt werden müssen. Urteil vom 17.12.1997 – 6 C 501/97) entspricht es allgemeinen Grundsätzen, dass die Kaution mangels anderweitiger Vereinbarung erst zur Rückzahlung fällig ist, wenn nicht binnen neun Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode über Betriebskosten und Kaution Rechnung gelegt wurde.

    • Wichtig:
    Das Recht des Vermieters, die Kaution bis zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung einzubehalten, besteht nur dann, wenn im Einzelfall unter Berücksichtigung des Ergebnisses der letzten Betriebskostenabrechnung auch tatsächlich mit einer Nachforderung zu rechnen ist.

    Der Vermieter darf nur einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten

    Dass das Recht des Vermieters, die Kaution biszur Erstellung der Betriebskostenabrechnung einzubehalten, grds.

    § 556 Abs.3 S.1 BGB ebenfalls zwölf Monate beträgt, endet die Abrechnungsfrist des § 556 Abs.3 S.2 BGB erst dreiundzwanzig Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mieter ist laut Mietvertrag zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.
    2. Endet ein Mietverhältnis nämlich einen Monat nach Beginn eines neuen Abrechnungszeitraumes, der gem.

    Danach hat der Vermieter die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Würde man es dem Vermieter zubilligen, die Kaution stets bis letzten Tag der Abrechnungsfrist einzubehalten, könnte dies im Extremfall zur Folge haben, dass der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses noch dreiundzwanzig Monate auf die Rückzahlung der Kaution warten muss.

    Der Teil der Kaution, der nicht für die Nebenkosten benötigt wird, darf der Mieter jedoch bereits vorher zurückverlangen, siehe Fall 1 und 2.

    Für den Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gilt die normale Regelverjährung von 3 Jahren (§ 195 BGB). Andernfalls darf der Vermieter einen finanziellen Ausgleich verlangen, und hierfür die Kaution heranziehen.

    Er darf jedoch sogenannte Schönheitsreparaturen über den Mietvertrag auf den Mieter abwälzen, siehe Voraussetzungen unten. Nachweise und Belege für diese Gründe sind ebenfalls hilfreich bei der Kommunikation. 

    Sonderfälle bei der Kaution: Todesfall und Eigentümerwechsel

    Die Rückzahlung der Mietkaution bei Tod des Mieters erfolgt in der Regel an die Erben, wenn das bestehende Mietverhältnis beendet wird.

    Januar des Folgejahres nach dem Auszug.

    Sind Mieter beispielsweise im Juni 2025 ausgezogen, beginnt die dreijährige Frist am 01. Seine Interessensschwerpunkte liegen insbesondere in den Bereichen Verkehrs-, Straf- und Mietrecht.

    Bildnachweise

    Aus dieser Abrechnung hat der Vermieter häufig noch eine offene Forderung an seinen Mieter.

    Stattdessen hat es sich an dem der sog. Das dient für beide Seiten als Sicherheit bzw. anhand von Handwerkerrechnungen einsehen. Doch in bestimmten Fällen dürfen Vermieter die Kaution ganz oder teilweise einbehalten.

    eine längere Frist zugestanden werden. Eine Besonderheit gilt hierbei für die letzte noch ausstehende Nebenkostenabrechnung.

    Für die Instandhaltung der Immobilie ist normalerweise der Eigentümer zuständig. Vermieter dürfen die Kaution nicht unbefristet lang zurückhalten. Es gelten hinsichtlich der Ansprüche von Vermietern die gleichen Regelungen wie bei jedem anderen Mietverhältnis. 

    Kommt es zu einem Erbe oder einem Eigentümerwechsel, geht die Kaution bzw.

    Katzenurin

    Normale Abnutzungserscheinungen entstehen unweigerlich durch den Gebrauch der Mietsache. Wir erläutern, wann der Vermieter die Kaution zum Ausgleich seiner Ansprüche einbehalten darf.

    Sie sind als Mieter verpflichtet, die Miete bis zum offiziellen Ende des Mietverhältnisses zu zahlen. Dieses kann, wenn bei der Mietkaution die Rückzahlung aussteht, als Mahnung verwendet werden. 

    Achten Sie aber darauf, dass es sich um ein Muster zu Anschauungszwecken handelt und das Schreiben immer individuell angepasst werden sollte.

    Nach der Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter mit Rücksicht auf eine noch ausstehende Betriebskostenabrechnung berechtigt,

    • einen den Umständen nach angemessenen Teil der Kaution
    • für einen den Umständen nach angemessenen Zeitraum

    zurückzubehalten, wenn

    • im Einzelfall tatsächlich mit einer Nachforderung zu rechnen ist.

    2.

    Hier sind die wichtigsten Punkte dazu:

    • Der Vermieter darf einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, wenn eine Nachforderung aus der noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung zu erwarten ist.
    • In der Regel orientiert sich die Höhe des einbehaltenen Betrags an den Nachzahlungen der letzten Jahre.
    • Als angemessen gilt oft ein Betrag in Höhe von drei bis vier monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen.
    • Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Kaution auch noch nicht fällige Ansprüche sichert, einschließlich möglicher Nachforderungen aus einer noch zu erstellenden Betriebskostenabrechnung.
    • Der Vermieter muss jedoch innerhalb von etwa sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung über die Kaution abrechnen.
    • Ist die Betriebskostenabrechnung nach einem Jahr noch nicht erfolgt, darf der Vermieter einen Teil der Kaution sogar noch länger behalten, aber nicht den gesamten Betrag.
    • Wenn die zuletzt erstellte Abrechnung des Mieters einen positiven Abschluss hatte, also keine Nachzahlungen zu leisten waren, hat der Vermieter in der Regel keinen Grund, die Kaution zurückzuhalten.

    Es ist wichtig zu beachten, dass der Vermieter nicht berechtigt ist, die gesamte Kaution bis zum Abschluss der Nebenkostenabrechnung zurückzuhalten.

    Umgekehrt kann sich der Vermieter auch länger Zeit lassen, wenn es die Situation erfordert.

    Nach einem Urteil des BGH vom 18.01.2006 VIII ZR 71/05 darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, wenn bei der letzten noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung wahrscheinlich ist. Eine allgemeingültige Aussage, wann dies der Fall ist, kann nicht getroffen werden.

    Endet ein Mietverhältnis im April 2025, beginnt die Verjährung zum 31.12.2025, und endet am 31.12.2028.

    Vermieter haben wiederum nur sechs Monate Zeit, um verbleibende Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend zu machen. unangemessen erachtet:

    • Der BGH hat mit Urteil vom 18. 2006 – VIII ZR 71/05).

      Was hierunter im Einzelnen zu verstehen ist, zeigen die folgenden Ausführungen.

      Möchte der Vermieter die Kaution zur Sicherung einer Nachforderung aus einer künftigen Betriebskostenabrechnung bis zu deren Erstellung einbehalten, muss er die Betriebskostenabrechnung erstellen, sobald es ihm möglich und zumutbar ist

      Die gesetzliche Frist, innerhalb derer der Vermieter dem Mieter die Betriebskostenabrechnung zukommen lassen muss, ist in § 556 Abs.3 S.2 BGB geregelt.

      01. Grundsätzlich gilt, dass auch bei der Mietkaution für die Rückzahlung eine Frist zu berücksichtigen ist. Januar 2026 und endet mit dem 31. Wann verjähren die Ansprüche?

      In den nachfolgenden Abschnitten gehen wir näher auf diese Fragen ein und klären, was bei der Mietkaution und deren Rückzahlung wichtig ist.

      verkürzt und den Vermieter nicht zu einer Zwischenabrechnung zwingt. Weist die Wohnung bei der Übergabe keine Schäden auf, und sind alle Zahlungen abgerechnet, darf der Mieter die Kaution sofort zurückverlangen, siehe auch OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2003 – I-10 U 46/03

    Möchte der Vermieter die Wohnung genauer auf Schäden überprüfen, kann er eine sogenannte Prüfungs- und Überlegungsfrist geltend machen.

    Gradtagszahltabelle zu entnehmenden Anteil des Heizungsverbrauchs der betreffenden Monate an dem Verbrauch des gesamten Jahres orientiert. 2006 – VIII ZR 71/05).

    Mit Rücksicht auf den Zweck der Mietsicherheit kann die Verpflichtung des Vermieters zur Rückzahlung der Kaution nur in dem Umfang hinausgeschoben werden, wie es zur Sicherung der zu erwartenden Nachforderung erforderlich ist.

    Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Abrechnung immer bis zum Ende des darauffolgenden Jahres erfolgen. Diese Aufforderung sollte immer schriftlich erfolgen, damit ein Nachweis vorhanden ist. Ein Mahnbescheid kann der nächste Schritt sein. Sie sind nicht sehr hoch angesetzt und können zwischen 0,01 % und 0,8 % pro Jahr betragen. 

    Rückzahlung der Mietkaution: Fälligkeit bei Auszug?

    Aber wann genau wird die Mietkaution zur Rückzahlung fällig?

    Ohne Einverständnis des Vermieters sind die Änderungen (spätestens beim Auszug) rückgängig zu machen. Wie lange ein Vermieter die Mietkaution einbehalten darf, richtet sich nach der vorliegenden Situation, und hängt zudem von den Umständen des Einzelfalls ab.

    Der Vermieter darf eine Mietsicherheit nur solange einbehalten, wie er sie zur Geltendmachung seiner Ansprüche benötigt.

    Später auftretende Ansprüche kann er nicht mehr geltend machen, und mit der Mietkaution verrechnen.

    Einbehalt ist unrechtmäßig was tun?

    Nicht immer halten sich Vermieter an die geltenden Regeln. Der Mieter darf die tatsächlich angefallenen Kosten z.B. Die Frist beginnt am 01.

    Nach Ablauf dieser Frist sind die Forderungen bereits verjährt (§ 548 BGB).

    Wofür darf die Mietkaution einbehalten werden?

    Häufige Streitpunkte zwischen den Mietparteien entstehen in der unterschiedlichen Betrachtung von tatsächlichen Schäden die vom Mieter zu beheben sind, und Spuren normaler Abnutzung, welche mit der Miete abgegolten sind.

    Nachdem der Abrechnungszeitraum bereits längere Zeit abgelaufen war und die entstandenen Betriebskosten feststanden, waren für das Gericht unter Berücksichtigung der dem Vermieter zustehenden angemessenen Prüf- und Überlegungsfrist keine Gründe ersichtlich, warum eine Abrechnung über die Nebenkosten nach zehn Monaten noch nicht erfolgt war.

  • Von einer sehr kurzen Höchstfrist ging das AG Köpenick in dem der Entscheidung vom 20.04.2010 -17 C 329/09 – zu Grunde liegenden Fall aus.

    Der Lohn darf jedoch nicht dem eines Meisterbetriebs entsprechen, wenn die Arbeiten von einem Laien vorgenommen wurden. In diesen Fällen (Beispiele unten) hat der Vermieter keine Ansprüche gegenüber seinem Mieter. Darüber hinaus muss die Summe gewinnbringend auf einem vom Privatvermögen unabhängigen Konto angelegt sein.

    Günstigen Anbieter auswählen.
    Kautionshöhe eintragen, dann auf "jetzt vergleichen" klicken.

  • 2. Dieser hat dann die gleichen Pflichten wie der alte Eigentümer. Diese wird nämlich erst mit dem Zugang einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung beim Mieter fällig (vgl. über die Mietkaution verlangen.
    • Streichen oder Tapezieren der Wände und Decken
    • Lackieren von Heizkörpern, Heizungsrohren sowie Türen und Fenstern von innen
    • Streichen oder Lackieren von Einbauschränken
    • Beseitigung kleinerer Risse im Putz oder Holz im Innenbereich der Wohnung
    • Ausbessern von Dübellöchern an Wänden und in Fliesen
    • Bei Ein- und Umbauten (siehe Beispiele unten) muss der Mieter immer um Erlaubnis fragen.

    Der Teil der Kaution, der nicht für die Nebenkosten benötigt wird, ist bereits vorher an den Mieter auszuzahlen.

    Mietkaution und Schönheitsreparaturen

    Für Renovierungen ist normalerweise der Vermieter zuständig.

    Paragraph 551 BGB: Mietkaution und deren Rückzahlung

    Im Mietrecht hat die Kaution die Funktion einer Sicherheit.

    Dezember 2029.

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    Weiterführende Suchanfragen

    Über den Autor

    Mathias Voigt

    Mathias Voigt studierte Jura an der juristischen Fakultät in Rostock. Der Zustand des Mietobjektes macht eine Renovierung erforderlich.

    Kaution und Übergabeprotokoll

    Anhand des Wohnungsübergabeprotokolls wird der Zustand die Wohnung inklusive der Mängel im Moment der Übergabe festgestellt.

    § 551 BGB enthält zwar an keiner Stelle eine ausdrückliche Regelung dazu, wie lange und in welcher Höhe der Vermieter die Kaution nach der Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten darf. Bleiben Kosten unbezahlt, ist eine Verrechnung mit der Kaution möglich.

    1. Mieter müssen innerhalb dieser Frist die Ansprüche anmelden.

    Dann gibt es noch die sogenannten Schönheitsreparaturen, bei denen Mieter oberflächliche Spuren, die durch das normale Wohnen entstanden sind, beseitigen müssen. Da eine Nachforderung erst mit dem Zugang einer formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung beim Mieter fällig wird, muss dem Mieter u.U. Dies gilt jedoch nicht für die letzte noch ausstehende Nebenkostenabrechnung nach Ende des Mietverhältnisses.

    Das gilt jedoch nicht für Schäden in der Wohnung, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Er muss bei einem Ende des Mietverhältnisses also für die Mietkaution eine Rückzahlung veranlassen. 

    Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück trotz Übergabeprotokoll: Was tun?

    Der Vermieter zahlt die Kaution nicht zurück wegen angeblicher Mängel?

    Da sich Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums durch einen Mieterwechsel nicht verändern, kann sich der Vermieter grds. Sein Referendariat absolvierte er in Nordrhein-Westfalen. Das betrifft auch die Mietkaution. Sie behalten das Geld gerne mal unter einem Vorwand ein, lassen sich mit der Rückzahlung zu viel Zeit, oder setzen den Betrag zu hoch an.

    In solchen Fällen fragen sich Mieter oft, welche Rechte sie dann haben und wie sie am besten vorgehen können. Es gelten allerdings zwei Voraussetzungen:

    • 1. Auch – u.U. Wann und wie viel Kaution darf der Vermieter für die Nebenkosten einbehalten? genannten Grundsätzen abgewichen wird, ist unwirksam.

    Mietkaution einbehalten: Gründe, Fristen und Höhe

    Endet das Mietverhältnis, haben Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Rückzahlung ihrer Mietkaution.

    als Nachweis und verhindert, dass unberechtigte Ansprüche angebracht werden. Der Betrag ist vom Vermieter in der entsprechenden Höhe zu schätzen. Diese Forderung ist nicht selten der Auslöser für Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter.

    Der Grund hierfür liegt darin, dass Vermieter in einer Vielzahl der Fälle nicht bereit sind, die Kaution sofort zurückzuzahlen, sondern sie zur Sicherung möglicher Ansprüche gegen den Mieter einbehalten.

    Bei den Ansprüchen, die die Vermieter durch die Einbehaltung der Kaution absichern möchten, handelt es sich sehr häufig um Nachforderungen aus einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung.

    Dieser Beitrag erklärt, inwieweit der Vermieter ein Recht hat, die Kaution auch nach der Beendigung des Mietverhältnisses bis zur Erstellung der nächsten Betriebskostenabrechnung einzubehalten.

    Der Sicherungszweck entfällt nicht automatisch mit der Beendigung des Mietverhältnisses

    Die Mietkaution dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis.

    Als letzte Konsequenz gibt es dann die Einreichung einer Klage.

    Nachfolgend haben wir die wichtigsten Schritte nochmals zusammengefasst:

    • Aufforderungen zur Rückzahlung der Mietkaution (schriftlich mit Sendungsnachweis)
    • Fristsetzung zur Zahlung (14 Tag sind üblich)
    • Wartezeit einhalten
    • eventuell 2.

      Regel mit der monatlichen Miete. So muss bei schneller geklärten Ansprüchen die Auszahlung an den Mieter bereits vor Ablauf der 6 Monate erfolgen. § 565 Abs.3 S.1 BGB nicht beendet bzw. Das Protokoll wird von beiden Mietparteien unterschrieben. Die Frist beginnt zum 31.12 des Jahres, in dem der Mieter die Rückgabe verlangen kann (§ 199 BGB).

      Beispiele für Schäden sind:

      • Bohrlöcher in Türen und Fenstern
      • beschädigte Fensterscheiben
      • Wachsflecken oder Brandlöcher im Teppichboden
      • massenhaft kaputte Fliesen oder abgerissene Tapeten
      • Schäden durch Tierhaltung, z.B. Es ist nicht selten, dass es darüber zu Uneinigkeiten kommt. Die Fristen liegen meist zwischen 3 und 5 Monaten, können aber auch 12 Monate betragen.

        Der BGH hat dagegen in einem Grundsatzurteil vom 20.07.2016 VIII ZR 263-14 klargestellt, dass es keine starren Fristen für den Einbehalt einer Kaution gibt. Wofür die Kaution einbehalten werden kann, lesen Sie hier.

    Wie lange darf der Vermieter die Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten?

    Das kommt auf die vereinbarten Fristen im Mietvertrag ab.

    Ist der Einbehalt Ihrer Meinung nach unrechtmäßig, sollten Sie nicht zu lange abwarten, sondern aktiv werden, siehe auch: Vermieter zur Rückzahlung der Mietkaution auffordern.

    Kautionsbürgschaft beantragen
    • 1. BGH, Urteil vom 18. In diesem Urteil hat es die vom BGH noch als angemessen erachtete Frist von sechs Monaten kurzerhand halbiert und entschieden, dass der Vermieter die Kaution nicht einbehalten darf, wenn er die Betriebskostenabrechnung nicht bis zum Ablauf von drei Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraumes erstellt hat.

      Urteil vom 22.02.1996 – 48 C 1969/95) ist das Zurückbehaltungsrecht wegen einer voraussichtlichen Nebenkostennachforderung für einen Abrechnungszeitraum von einem vollen Jahr auf die Höhe von drei bis vier monatlichen Vorauszahlungsbeträgen zu beschränken, wenn der Vermieter nicht darlegt, dass mit einer höheren Nachzahlung zu rechnen ist.

      Im Hinblick darauf, dass die Kaution eine künftige Nachforderung absichern soll, scheint es nicht weniger angemessen, sich an der Höhe der letzten Nachzahlung zu orientieren, da die Entwicklung der Nebenkosten im vorangegangenen Jahr eine Prognose über die zu erwartende Höhe der Nebenkosten im Folgejahr rechtfertigt.

      Das AG Gießen (vgl.

      Allerdings kann dann nur ein Teil der Mietkaution von der Rückzahlung ausgeschlossen sein. Bei ausgetauschten Geräten wie z.B. 01. ein Mieter im April 2025 aus seiner Wohnung aus, muss ihm die Nebenkostenabrechnung des Jahres 2025 bis zum 31.12.2026 zugehen. Wir erläutern wann, wie lange, und in welcher Höhe ein Abzug erlaubt ist.

      ➥ Das Wichtigste auf einen Blick
      • Gründe für den Einbehalt einer Mietkaution sind z.b.

        Gibt es eine Frist zu beachten? Der Vermieter zahlt die Kaution immer noch nicht zurück? 2006 -VIII ZR 71/05 – entschieden, dass der Vermieter die Kaution bis zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung einbehalten durfte, die sechs Monate nach dem Ablauf des Abrechnungszeitraumes erfolgte. Er muss den Teil der Kaution, der nicht für erwartete Nachforderungen benötigt wird, zeitnah nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen.

        Ihre Ansprechpartner

      Fabian Heyse

      Rechtsanwalt und Partner

      Alles Wichtige zur Mietkaution und deren Rückzahlung

      Wie viel Geld darf der Vermieter von der Kaution einbehalten?

      Wie viel Geld die Vermieter bei der Mietkaution zurückhalten dürfen, ist nicht genau definiert.

      das entsprechende Konto an den neuen Eigentümer über.