In immobilien investieren ohne eigenkapital

Diese Planung sollte alle Kaufnebenkosten sowie sämtliche laufenden Kosten der Immobilie plus steuerliche Abzüge und Vorteile enthalten. Banken prüfen inzwischen, besonders im Jahr 2025, aufgrund gestiegener Zinsniveaus und höherer Ausfallrisiken besonders sorgfältig.

Mit den richtigen Strategien und ein wenig Kreativität kannst du den Immobilienmarkt erobern, ohne einen Cent aus der eigenen Tasche zu zahlen.

Was Bedeutet Immobilien investieren ohne Eigenkapital?

Immobilien investieren ohne Eigenkapital bedeutet, dass du in Immobilien investierst, ohne dein eigenes Geld zu verwenden.

Dabei übernimmt die Bank nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch alle Nebenkosten. Ist die Ausstattung des Objekts zeitgemäß? Wie hoch liegen potenzielle Mieteinnahmen im Vergleich? Für Banken kann ein solches Nachrangdarlehen wie Eigenkapital wirken, da es die gesamte Finanzierung stabilisiert. So erfahren Sie, wie Ihre Chancen tatsächlich stehen – ohne negative Einträge zu riskieren.

Für welche mögliche Investition Sie sich entscheiden, sollte immer eine individuelle Entscheidung sein.

Banken prüfen in diesem Fall den aktuellen Verkehrswert des bestehenden Objekts und setzen diesen anteilig als Eigenkapitalersatz an, sofern die Immobilie belastungsfrei oder nur gering verschuldet ist. Banken erkennen den gesparten Betrag als Eigenkapitalersatz an.

Die 110%-Finanzierung könnte hingegen für gut verdienende Privatpersonen mit sicheren Arbeitsplätzen interessant sein, die keine ausreichenden Rücklagen haben, um die Nebenkosten zu stemmen, aber dennoch schnell in den Immobilienmarkt einsteigen möchten. Diese Menschen sind oft flexibler als Banken, weil sie individuelle Absprachen treffen können.

Doch es gibt Ausnahmen.

Dein eigenes Geld bleibt unberührt – das Risiko möglicher Verluste wird deutlich minimiert.

Diese Form der Finanzierung ist besonders attraktiv für kleinere Investoren und wird immer beliebter. Gerade in Märkten mit begrenztem Angebot ist Zeit ein entscheidender Faktor – und eine Vollfinanzierung verschafft Ihnen Geschwindigkeit.

Banken akzeptieren auch Nachrangdarlehen, Versicherungen oder Eigenleistungen als Eigenkapitalersatz – das verbessert Ihre Chancen deutlich. Solche Gelegenheiten ergeben sich etwa bei Erbimmobilien, Immobilien von ausländischen Verkäufern ohne Kenntnise des lokalen Marktes oder bei Immobilien, die nach Scheidungen, Insolvenzen oder Umzügen verkauft werden sollen.

Klingt kompliziert?

Zum Beispiel, wenn du eine Immobilie gefunden hast, die du kaufen willst, aber kein Eigenkapital hast, könnte ein Partner diesen Part übernehmen und ihr teilt euch den Gewinn.

Sollte etwas schiefgehen, bleibt sein persönliches Vermögen unberührt. Auch Investoren mit Eigenkapital, die das Geld für Leerstände und Instandhaltung nutzen möchten, können auf ein fremdfinanziertes Darlehen setzen.

Was ist bei einem Immobilien Investment ohne Eigenkapital wichtig?

Je nachdem, was für eine Art von Immobilien Investition Sie wählen, rücken unterschiedliche Aspekte in den Fokus.

Konkret: Sie müssen den Vertrag nicht kündigen oder auszahlen lassen. Doch Banken sind in der Bewertung flexibler, als oft angenommen wird. Außerdem ist eine kurze Finanzierung in der Regel mit weniger Zinsbindung verbunden.

Mit diesen fünf Strategien können Sie auch ohne Eigenkapital in Immobilien investieren

Haben Sie erstmal die richtige Strategie entdeckt, so kann das Investieren in Immobilien mit und auch ohne Eigenkapital gelingen.

Je mehr Eigenkapital vom Investor aufgebracht werden kann, umso geringer sind Darlehen und Zinsen für die Immobilienfinanzierung.

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2. Jeder neue Kontakt bringt dich einen Schritt weiter zu deinem Ziel, ohne Eigenkapital in Immobilien zu investieren.
Partnerschaften
Hast du schon mal daran gedacht, mit anderen Investoren zusammenzuarbeiten?

Banken werten hohe Verschuldung und geringe Eigenmittelquote oft negativ – was die Zinsen für spätere Projekte erhöhen kann. Bei der Tilgung kann es hingegen sinnvoll sein, eher kurzfristig mit hoher Rate zu tilgen, um das Immobilien Investment ohne Eigenkapital so kurz wie möglich zu halten. Nicht nur […]
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Immobilien: Eigennutzung vs.

So sichern Sie sich optimal ab und profitieren von einer gut geplanten Investition.

Welche Risiken birgt der Kauf ohne Eigenkapital?

Der Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapital ist mit erheblichen Risiken verbunden, insbesondere im Jahr 2025. Eine gute Präsentation deines Projekts und die Aussicht auf attraktive Renditen können hier Türen öffnen.

Übrigens, laut ImmobilienScout24 sind Vollfinanzierungen heutzutage keine Seltenheit mehr.

Unterstützung von Familie und Freunden

Vielleicht gibt es Menschen in deinem Umfeld, die dir gerne finanziell unter die Arme greifen. Aufgrund der hohen Mieteinnahmen ergeben sich hier oftmals interessante Renditen, die mit anderen Strategien nicht in gleichem Maße erreicht werden können.

Immobilie ohne Eigenkapital kaufen: Finanzierungsmöglichkeiten & Risiken 2025

Die 100%- und 110%-Finanzierung bieten unterschiedliche Möglichkeiten, um den Erwerb einer Immobilie ohne Eigenkapital zu realisieren. Die Mieteinnahmen können relativ risikofrei kalkuliert und mit der Tilgung des Kredits gegengerechnet werden.

Darüber hinaus ist ein unbefristeter Arbeitsvertrag nahezu unverzichtbar, da er für ein stabiles Einkommen und somit für finanzielle Sicherheit sorgt.

Rolle von alternativem Eigenkapital und Sicherheiten

Nachrangdarlehen
Lebensversicherungen
Eigenleistungen

Anforderungen der Banken und finanzielle Planung

Banken stellen bei der Finanzierung ohne Eigenkapital hohe Anforderungen.

Welche sind zu beachten?

Höhere Zinssätze und Gesamtkosten
Vollfinanzierungen gelten für Banken als risikoreicher – und dieses Risiko lassen sie sich bezahlen. Dr. Hans-Peter Burghof von der Universität Hohenheim betonen zudem, dass die aktuellen niedrigen Zinssätze (siehe Artikel) attraktive Bedingungen für Kreditfinanzierungen schaffen.

Viele Objekte glänzen mit einem soliden Wertzuwachs, was zwar einerseits dafür sorgt, dass der Kaufpreis von Immobilien gesteigert wird, andererseits aber auch einen erhöhten Verkaufspreis sowie hohe Mieteinnahmen verspricht. Es kann allerdings auch Gründe dafür geben, dass man Immobilien Investor wird, ohne sein Eigenkapital hierfür zu verwenden.
Der Vermögensaufbau mit Immobilien ohne Eigenkapital macht für Investoren Sinn, die kein Geld zur Verfügung haben oder dieses eben nicht für einen Immobilienkauf nutzen möchten.

Die häufigsten Fragen zur Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Ja, das ist grundsätzlich möglich – über eine sogenannte Vollfinanzierung. Warum?

Immobilien- und Baufinanzierungen sind keine kurzfristige Angelegenheit, sodass eine langfristige Liquiditätsplanung bereits vorab erfolgen sollte.

Das funktioniert besonders gut, wenn sich das Objekt in einer gefragten Lage befindet und gut gepflegt ist. Wer ohne viel eigenes Kapital in Immobilien investieren möchte, sollte sich nicht gleich nach einem großen Wohnprojekt umsehen.

Voraussetzung 2:
Kaufpreis muss zum Marktwert passen

Banken bewerten Immobilien nicht nach dem Angebotspreis, sondern nach dem realen Marktwert, also dem objektiv messbaren Wert auf Basis von:

Lage (Makrolage und Mikrolage)
Zustand und Alter
Ausstattung
Vergleichsobjekten
rechtlichen Rahmenbedingungen (etwa Erbbaurecht, Mietverhältnisse)

Achten Sie daher auf überhöhte Angebotspreise bei stark nachgefragten Märkten und prüfen Sie Vergleichsangebote in der Umgebung.

Jeder Schritt bringt dich deinem Investitionsziel näher, und mit den richtigen Partnern und kreativen Finanzierungslösungen steht deinem Erfolg nichts mehr im Wege.

Fazit

Immobilieninvestitionen ohne Eigenkapital bieten spannende Möglichkeiten, finanzielle Freiheit zu erreichen. Dies kann die Belastung um bis zu 53 Prozent im Vergleich zu einer 80-Prozent-Finanzierung steigern.

Die finanzielle Planung sollte ausreichend Puffer für unvorhergesehene Ausgaben bieten, damit die monatlichen Einnahmen die Ausgaben deutlich übersteigen. Wichtig: Die Bank lässt sich dieses Risiko in Form eines höheren Zinssatzes bezahlen! Lebens- oder Rentenversicherungen

Eine bereits abgeschlossene Lebens- oder Rentenversicherung kann Ihnen beim Immobilienkauf als finanzieller Puffer dienen.

So verbessern Sie Ihren individuellen Immobilienzins deutlich."

Eigenkapital erhöhen mit anderen Mitteln

Viele denken beim Begriff „Eigenkapital“ automatisch an Geld auf dem Girokonto, Tagesgeld oder Sparbuch. Durch die Nutzung von Fremdkapital ist es auch möglich, in Immobilien zu investieren, ohne Eigenkapital einbringen zu müssen.

Da hier der Verkaufsdruck hoch ist, sind die Preise in der Regel niedriger. Professionelle Beratung von echten Menschen. Private Investoren erwarten in der Regel attraktive Renditen und Sicherheiten, was umfangreiche Verträge und Absicherungen notwendig macht.

Praktische Tipps zur Umsetzung

Sie profitieren von diesen Alternativen, wenn Sie:

Ihren Wunsch nach der Eigenheimfinanzierung klar mit den potenziellen Mitinvestoren oder Plattformen kommunizieren.
Sorgfältig die Projekte und Partner auswählen und mögliche Risiken sowie Renditechancen realistisch bewerten.
Details und Bedingungen vertraglich regeln, um Missverständnisse und Konflikte zu vermeiden.

Diese alternativen Finanzierungsmöglichkeiten können eine spannende Ergänzung oder gar eine Lösung bieten, wenn die klassische Bankfinanzierung nicht infrage kommt.

Da das Risiko für den Kreditgeber höher ist, liegt der Zinssatz meist über dem klassischen Hypothekenzins – doch für viele kann sich diese Zwischenlösung lohnen. Und das ist ohne Eigenkapital wahrscheinlich nicht machbar.

Wann ist ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital sinnvoll?

In einigen Fällen strategisch klug

In vielen Ratgebern heißt es: „Ohne Eigenkapital lieber nicht!“ – und das ist auch in vielen Fällen korrekt.

Diese Belastung kann man leicht unterschätzen. Nur wenn beides stimmt, stehen die Chancen auf eine Vollfinanzierung gut.

Voraussetzung 1:
Eine sehr gute Bonität

Die Bonität beschreibt Ihre Kreditwürdigkeit, also wie wahrscheinlich es ist, dass Sie ein Darlehen zuverlässig und dauerhaft zurückzahlen können.

Partnerschaften können dir helfen, Projekte zu finanzieren und zu realisieren. Vorausgesetzt, die laufenden Raten sind dauerhaft tragbar und die Immobilie wirtschaftlich solide. In diesem Fall fordern Banken vom Kreditnehmer in der Regel nur einen kleinen Anteil an Eigenkapital.

Wichtig: Die Bank verlangt meist eine realistische Einschätzung der Arbeitsleistung, zum Beispiel auf Basis eines Stundenplans oder Angebotsvergleichs.

Sie möchten Ihr Eigenkapital bewusst anderweitig nutzen
Wenn Sie überlegen, Ihr Eigenkapital nicht in die Immobilie zu stecken, sondern zum Beispiel in ETFs oder Aktien, den Aufbau eines Cashflows aus mehreren Objekten oder den Kauf einer weiteren Immobilie, dann kann eine Finanzierung ohne Eigenkapital ein durchdachter Finanzschritt und Vorteil sein.

Digitale Immobilienprojekte bieten innovative Wege, sein Geld auf eine andere Art und Weise anzulegen. Es ist beinahe so, als ob du dein Projekt in einem großen Freundeskreis vorstellst und jeder etwas dazu beiträgt.

Crowdfunding ist besonders attraktiv, weil es dir erlaubt, mit einer großen Anzahl von Investoren in Kontakt zu treten, die jeweils nur kleine Beträge investieren.

Das bedeutet: Ein höherer (oder ausschließlicher) Fremdkapitalanteil kann sich steuerlich positiv auswirken – sofern die Immobilie als Kapitalanlage dient. Bei der Vollfinanzierung durch einen Kredit der Bank sollte die Immobilie auch wirklich rentabel sein. Private Geldgeber für den Immobilienkauf

Die Investition oder Finanzierung über private Geldgeber ist zu einer gängigen Strategie geworden, um ohne Eigenkapital in Immobilien zu investieren.

Grundsätzlich ist die Verwendung von Eigenkapital zum Kauf von Immobilien daher auf jeden Fall sinnvoll. Es kann sinnvoll sein, zunächst eine eigene Eigentumswohnung statt einem Haus zu kaufen. Diese sind oft auf Online-Plattformen zu finden und bieten ebenfalls flexiblere Konditionen. Vermietung

Finanzierung durch Kredite

Doch bei gutem Einkommen oder günstigen Objekten kann sich das lohnen. Ein umfassender Plan und gute Beratung können helfen, diese Risiken zu minimieren.

Welche Plattformen für Crowdinvesting gibt es?

Es gibt zahlreiche Crowdinvesting-Plattformen, die sich auf Immobilien spezialisiert haben, wie zum Beispiel Exporo, Bergfürst und Seedrs.

Das Gute: Nicht nur das bereits angesparte Guthaben wird als Eigenkapital gewertet, sondern häufig auch das darin integrierte Bauspardarlehen.

Wann ist eine Vollfinanzierung eher keine gute Idee?

Wenn Sie über ein sicheres Einkommen, stabile Finanzen und gegebenenfalls andere Sicherheiten verfügen, kann es strategisch sinnvoll sein, ohne Eigenkapital zu starten – zum Beispiel, um liquide zu bleiben oder in andere Investments zu diversifizieren.

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Baufinanzierung

Was eine Baufinanzierung ist, wie Sie die Höhe des Kredits richtig ermitteln und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.

Es wird also eine Immobilie angemietet und anschließend profitabel weitervermietet, um hiermit Geld verdienen zu können. Laut einer Studie der Deutschen Bundesbank steigen die Zinssätze für risikoreichere Finanzierungen oft um bis zu 1,5 %. Verzichten Sie besser auf eine 100-Prozent-Finanzierung, wenn:

Ihre Bonität instabil ist oder Ihre Schufa negative Einträge enthält
Ihr Einkommen stark schwankt (zum Beispiel bei Selbständigen in der Gründungsphase)
Sie keine Rücklagen für unvorhersehbare Kosten haben
Der Kaufpreis deutlich über dem Marktwert liegt
Sie sich noch unsicher sind, ob Immobilien langfristig zu Ihnen passen

Experten-Tipp:
Meistens lohnt sich Eigenkapital

"Eine Immobilie ohne Eigenkapital zu erwerben, ist in Einzelfällen weiterhin möglich.

Daher lohnt sich in den meisten Fällen der Einsatz von Eigenkapital.

Hier kannst du kreativ werden: Welche Anreize kannst du bieten, um private Geldgeber zu überzeugen?

Durch die Kombination dieser Ansätze kannst du erfolgreich in Immobilien investieren, auch wenn du kein Eigenkapital hast. Die Plattformen bieten oft transparente und zugängliche Möglichkeiten, sich am Immobilienmarkt zu beteiligen.

Welche Rolle spielen Netzwerke bei Immobilieninvestitionen?

Ein starkes Netzwerk kann den Zugang zu besseren Investitionsmöglichkeiten ebnen.

Strategische Nutzung der liquiden Mittel
Wer kein Eigenkapital einsetzt, behält seine finanziellen Mittel für andere Investitionen, etwa am Kapitalmarkt, kostspielige Renovierungen, eine zweite (teurere) Immobilie oder für den Notgroschen. In Form eines Verkäuferdarlehens kannst du einen Teil des Kaufpreises finanzieren.

Das zeigt, wie teuer es werden kann.

Strengere Kreditbedingungen

Mit hochgekrempelten Ärmeln auf der Finanzierungsbank stellst du fest: Die Kreditbedingungen sind deutlich strenger. Achten Sie bei der Auswahl vor allem auf ein gewisses Maß an Zuverlässigkeit sowie eine solide Bonität. Diesen können Sie beispielsweise bei Banken, Kreditvermittlern oder Immobilienportalen durchführen lassen.

Zwei Faktoren sind dabei besonders entscheidend: Ihre Bonität und der reale Wert der Immobilie.

Die Mieteinnahmen übersteigen die monatlichen Kreditraten deutlich, wodurch sie einen regelmäßigen Cashflow generiert. Das funktioniert, wenn der Kreditgeber (z. Mit Wissen und Planung kannst du auch ohne Eigenkapital erfolgreich investieren.

Frequently Asked Questions

Ist es möglich, ohne Eigenkapital in Immobilien zu investieren?

Ja, es ist möglich, ohne Eigenkapital in Immobilien zu investieren.

Nutze die verschiedenen Finanzierungsoptionen und baue Partnerschaften auf, um deine Immobilienziele zu verwirklichen. Es kann zusätzliche Anforderungen geben, wie höhere Bonitätsnachweise oder zusätzliche Sicherheiten.

Deine finanzielle Zukunft hängt davon ab, die Herausforderungen realistisch zu bewerten und klug zu handeln.

Finanzierungsoptionen ohne Eigenkapital

Ohne Eigenkapital in Immobilien zu investieren klingt vielleicht erstmal abwegig, aber es gibt mehrere innovative Finanzierungsoptionen, die dir genau das ermöglichen.

Vollfinanzierung der Immobilie

Grundsätzlich ist es möglich, einen Immobilienkauf oder eine Investition vollständig mit Fremdkapital zu finanzieren. Ein besonderer Vorteil: die Negativzinsen.

Diese Ansätze ermöglichen es dir, attraktive Renditen zu erzielen und finanzielle Risiken zu minimieren. Alle Vorteile und Nachteile im Überblick.

Diese höheren Zinsen können deine Gesamtkosten erheblich erhöhen. Zusätzlich gelten Immobilien außerdem als inflationsgeschützt, denn meist steigt der Wert einer Immobilie mehr als die Inflationsrate.

Mit der richtigen Strategie zum Aufbau der Investition eignen sich Immobilien als Altersvorsorge. Ein marktgerechter, durch ein Gutachten bestätigter Kaufpreis der Immobilie kann hierbei ebenfalls hilfreich sein.

Eigenleistungen beim Bau

Wenn Sie handwerklich begabt sind oder ein gutes Netzwerk haben, können Sie auch durch Eigenleistung sogenanntes „Muskeleigenkapital“ einbringen. Die Einhaltung dieser Voraussetzungen ist unabdingbar, um das Risiko für beide Parteien zu minimieren. Diese Methoden können dir den Weg in den Immobilienmarkt ebnen, auch wenn dir das Startkapital fehlt.

Private Geldgeber

Kennst du jemanden in deinem Umfeld, der gerne in Immobilien investieren würde, aber selbst nicht aktiv werden möchte?

Jedes dieser Modelle bietet einzigartige Vorteile, birgt aber auch spezifische Risiken.

Kooperationen: Gemeinsam stark

Kooperationen bieten die Möglichkeit, gemeinsam mit anderen Investoren oder Partnern eine Immobilie zu erwerben. Ohne Eigenkapitalin Immobilien investieren scheint wie ein unerreichbarer Traum, nicht wahr?

Doch was wäre, wenn ich dir sage, dass es möglich ist?

Mit den richtigen Strategien wie der Nutzung von privaten Geldgebern, Crowdfunding und starken Netzwerken kannst du erfolgreich in den Immobilienmarkt einsteigen.

Die Banken wollen sicherstellen, dass du deine monatlichen Raten zuverlässig bedienen kannst. Gleichzeitig ist eine klare vertragliche Regelung essenziell, um mögliche Konflikte zu vermeiden.

Es ist nicht ungewöhnlich, dass Banken auch eine detailliertere Überprüfung deiner Finanzen wünschen. Sie bieten dir die Möglichkeit, das gesamte Kapital für den Hauskauf zu leihen. Denn je mehr eigenes Geld Bauherren und Investoren aufbringen können, desto geringer fallen der Kredit und die monatliche finanzielle Belastung aus.

Im Gegensatz zum Fremdkapital ist Eigenkapital Geld, das vom potenziellen Immobilienbesitzer selbst zur Finanzierung gestellt wird.

Ein Beispiel: Max nutzt einen Baufinanzierungskredit, um ein Mietshaus zu kaufen. Für eine Finanzierung ohne Eigenkapital gelten dabei besonders strenge Maßstäbe.

Was Banken konkret prüfen:

Einkommen: stabil, regelmäßig und ausreichend hoch
Berufliche Situation: unbefristetes Arbeitsverhältnis, Selbstständigkeit mit stabiler Historie, Beamtenstatus etc.
Schufa-Auskunft: keine negativen Einträge, hohe Score-Werte
Haushaltsrechnung: Ihre monatlichen Einnahmen sollten nach Abzug aller Ausgaben (Miete, Versicherungen, Konsumkredite etc.) positiv sein
Vermögenswerte: bestehende Immobilien, Wertpapiere, Versicherungen – auch wenn diese nicht direkt eingebracht werden

Bonitätscheck machen lassen

Bevor Sie eine Vollfinanzierung bei der Bank anfragen, lohnt sich ein unverbindlicher Bonitätscheck.

Genau hier kommen private Geldgeber ins Spiel. Während dieser Ansatz den Vorteil bietet, ohne großes eigenes Kapital Immobilienbeteiligungen zu erhalten, müssen sich Investoren des Risikos bewusst sein, dass ihre Renditen stark variieren können.

Stell dir vor, du investierst in eine Immobilie und hast einen Kredit von der Bank. Die Bank geht ein höheres Risiko ein, wenn du kein Eigenkapital als Sicherheit einbringst. Hast du schon mal daran gedacht, wie sich die monatlichen Raten und Gesamtkosten deines Kredits auf deine finanzielle Zukunft auswirken? Es sei denn, Sie haben sich Ihr Eigenkapital bewusst für eine zukünftige Finanzierung aufgehoben.

Zusätzlich kann es auch geschickt sein, auf eine möglichst hohe Eigenkapitalrendite zu setzen und daher ausschließlich Fremdkapital zum Vermögensaufbau zu nutzen. Während einerseits zwar kein Eigenkapital eingebracht werden muss, fallen sämtliche Arbeiten rund um Vermietung, Hausverkauf und weitere Verpflichtungen ausschließlich für Sie an.

ohne Eigenkapital: So groß ist der Unterschied

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Kaufpreis inkl. Sie hilft Anlegern zu prüfen, ob sich der Kauf einer Immobilie wirklich lohnt. In Immobilien investieren ohne Eigenkapital Warum kann die Investition in Immobilien sinnvoll sein? Schon seit einigen Jahren zeigen sich Immobilien als rentable Investition. Bei einem Notverkauf – etwa durch Scheidung oder Arbeitslosigkeit – kann der Verkaufserlös unter der Restschuld liegen. Laut Finanztip ist es wichtig, realistisch zu planen und mögliche finanzielle Engpässe zu berücksichtigen. Sie können nicht nur […] Beitrag lesen Lesen Sie weiter Energieeffizienz und Nachhaltigkeit bei Kapitalanlage-Immobilien: Zukunftssicher investieren Warum Energieeffizienz bei Kapitalanlage-Immobilien immer wichtiger wird, wie nachhaltige Projekte gefördert werden und wie Sie Ihre Rendite langfristig sichern. Drei beliebte Alternativen sind Kooperationen, Crowdinvesting und die Zusammenarbeit mit privaten Geldgebern. Dies reduziert das individuelle Risiko und erlaubt es dir, eine breite Unterstützungsbasis aufzubauen. Plattformen wie Exporo oder Zinsbaustein bieten dir die Möglichkeit, dein Projekt professionell zu präsentieren und Investoren von deinem Vorhaben zu überzeugen. Wenn du deinen Job verlieren würdest oder größere Reparaturen anfallen, bleibt dein Sparkonto sicher. Es gibt verschiedene Methoden, um dieses Ziel zu erreichen: Finanzierung durch Kredite: Banken bieten oft günstige Zinssätze und flexible Rückzahlungsoptionen. Verkäuferdarlehen: Manchmal finanziert der Verkäufer einen Teil des Kaufpreises, was dir Luft zum Atmen verschafft. Crowdinvesting: Hier kannst du dich mit anderen Anlegern zusammentun. Kein Problem – denn viele unterschätzen, was Banken alles als Eigenkapital anerkennen. Besonders betroffen sind solche Käufer bei variablen Zinssätzen, die während der Laufzeit der Finanzierung ansteigen können. Gefahr der Überschuldung und Verluste bei Wertverfall Sollte der Wert der Immobilie sinken, entsteht ein hohes Verlustrisiko. Ein sicherer Arbeitsplatz, ein überdurchschnittliches Einkommen und eine hervorragende Bonität sind oft Grundvoraussetzungen. Zudem werden hier kein aufwendiger Papierkram sowie Verhandlungen mit der Bank fällig. Digitale Immobilien Investments sind für Investoren geeignet, die von positiven Eigenschaften und Entwicklungen des Markts profitieren möchten, ohne viel Eigenkapital in Immobilien zu investieren. Hierbei sammeln viele kleine Investoren Kapital, um gemeinsam in ein Immobilienprojekt zu investieren. Die Möglichkeiten sind vielfältig und spannender denn je – warum also nicht den ersten Schritt wagen? Erfolgsstrategien für Immobilieninvestitionen ohne Eigenkapital In Immobilien zu investieren, ohne Eigenkapital zu verwenden, klingt zunächst unmöglich. Auch hier gilt: Je geringer die Restschuld, desto höher die potenzielle Anrechnung als Sicherheit. 5. Dabei übernehmen Sie bestimmte Bau- oder Renovierungsarbeiten bei Neubau oder Sanierung selbst, die sonst von Handwerkern erledigt werden müssten. Denk mal daran, wie du deine finanziellen Risiken reduzieren und gleichzeitig attraktive Renditechancen nutzen kannst. Geringeres finanzielles Risiko Mit Fremdkapital oder anderen Finanzierungsmöglichkeiten kannst du dein persönliches Vermögen schützen. Crowdfunding bringt dir nicht nur Kapital, sondern auch eine Gemeinschaft von Interessierten, die an demselben Ziel arbeiten. Private Geldgeber Private Geldgeber, wie Family Offices oder vermögende Einzelpersonen, können dir mit flexibleren Konditionen als traditionelle Banken helfen. In unserer kompakten Checkliste bekommen Sie mehr Informationen und die notwendigen Schritte zu den oben genannten fünf Wegen sowie weitere Tipps und Handlungsempfehlungen. Du musst nicht reich sein, um in Immobilien zu investieren. Kooperation mit anderen Investoren Auch eine Art „Partnerschaft“ kann zum Vermögensaufbau mit Immobilien ohne Eigenkapital genutzt werden. Stell dir vor, du nutzt Fremdkapital, um ein Mehrfamilienhaus zu kaufen und alle Einheiten zu vermieten. Gerade bei einer Vollfinanzierung sollten die Vermietbarkeit und die Lage des Hauses oder der Wohnung genau geprüft werden. Gemeinsam mit unseren Finanzierungsexperten finden wir die passende Finanzierung – ob mit Eigenkapital oder mit alternativen Sicherheiten. Darüber hinaus lohnt es sich, mit kleinen Investitionen zu beginnen. Immobilienbeteiligungen können heute in vielen verschiedenen Formen auftreten, wobei jede dieser Varianten unterschiedlich gewinnbringend sein kann. Erfahrungsberichte und Empfehlungen von anderen Investoren können ebenfalls wertvolle Einblicke liefern. Insgesamt zeigt sich: Ohne Eigenkapital zu investieren ist möglich, aber erfordert gründliche Überlegungen und sorgfältige Planung. Es erfolgt also eine Beteiligung an der Finanzierung von Wohnungen, Häusern und Gewerbeimmobilien. Die Anschaffungskosten für rentable Investments werden somit von mehreren Personen getragen. Kommt es etwa zu unerwarteten Reparaturen, Mietausfällen oder Zinserhöhungen bei der Anschlussfinanzierung, haben Sie im schlimmsten Falle keine Rücklagen, aber eine hohe finanzielle Verpflichtung. Je nachdem, welche Vorgehensweise Sie sich wünschen, stehen verschiedene Möglichkeiten, von einer Vollfinanzierung bis hin zu Crowdinvesting, zur Verfügung. Ein erfahrener Finanzberater kann dir helfen, einen soliden Finanzierungsplan zu entwickeln und potenzielle Stolpersteine zu vermeiden. Es gibt viele Wege, solche Partnerschaften zu gestalten – sei es mit Freunden, Familie oder Geschäftspartnern. Crowdfunding Plattformen wie Immovativ oder Bergfürst bieten dir die Möglichkeit, Geld von vielen kleinen Investoren zu sammeln. Wenn Sie über ein sicheres Einkommen, stabile Finanzen und gegebenenfalls andere Sicherheiten verfügen, kann es strategisch sinnvoll sein, ohne Eigenkapital zu starten – zum Beispiel, um liquide zu bleiben oder in andere Investments zu diversifizieren. Viele Banken akzeptieren auch eigenkapitalähnliche Mittel, zum Beispiel: Nachrangdarlehen (z. Dafür gelten jedoch relativ strenge Voraussetzungen, unter anderem Ihre Bonität als Kreditnehmer und der Kaufpreis der Immobilie. Dann wird die Bank maximal diese 300.000 Euro finanzieren – die restlichen 50.000 Euro müssten Sie selbst aufbringen. Auch ohne viel Startkapital kann die Investition in Immobilien gelingen, ohne zu viel Risiko eingehen zu müssen. Um beim geplanten Investment auf Nummer sicher zu gehen, kann zusätzlich auch die Kalkulation von Liquidität und Tilgung hilfreich sein. Gibt es Leerstände in der Umgebung? Dies kann eine gute Option sein, wenn man nicht genug Eigenkapital hat, aber die Immobilie dennoch erwerben möchte. Welche Vorteile bieten private Geldgeber? Private Geldgeber können flexiblere Konditionen bieten als traditionelle Banken. Dein Erfolg im Immobilienbereich kann so Hand in Hand mit dem Vertrauen deines Geldgebers wachsen. Crowdfunding-Plattformen Hast du schon mal von Crowdfunding gehört? Eine sorgfältige Kalkulation ist hier der Schlüssel. Natürlich möchten sie ihr Geld zurück, also zahlst du monatlich Zinsen und Tilgungen. Der größte Vorteil der Vollfinanzierung: Eine Investition kann zu 100 % (je nach Kredit auch zu 110 % inklusive Kaufnebenkosten) ohne Eigenkapital erfolgen. 2. Höhere Gefahr bei Mietausfällen oder Zinserhöhungen Wenn Sie eine Immobilie ohne Eigenkapital kaufen und tatsächlich keine sonstigen finanziellen Puffer haben, kann die Belastung schnell kritisch werden. Mit sorgfältiger Planung und den richtigen Partnern an deiner Seite kannst du auch ohne eigenes Kapital im Immobilienmarkt durchstarten. Vorteile des Investierens ohne Eigenkapital Ohne Eigenkapital in Immobilien zu investieren, kann viele Vorteile bieten. Beispielrechnung: Mit vs. Sie sind oft bereit, individuellere Vereinbarungen zu treffen, was besonders hilfreich sein kann, wenn man wenig bis kein Eigenkapital hat. Was ist Crowdfunding im Immobilienbereich? Crowdfunding im Immobilienbereich ähnelt dem Crowdinvesting. Mehr dazu lesen Sie im Kapitel „Voraussetzungen für den Kauf ohne Eigenkapital“. Was ist der Haken? Eine Vollfinanzierung bedeutet für die Bank ein höheres Risiko. B. von Familie oder Investoren) Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen Eigenleistungen beim Bau oder bei Sanierungen Bausparverträge (inkl. Immer mehr Banken bieten sogenannte Vollfinanzierungen an – Finanzierungsmodelle, bei denen nicht nur der Kaufpreis, sondern auch sämtliche Kaufnebenkosten über ein Darlehen abgedeckt werden. Die Erfahrungen anderer Nutzer und deren positive Bewertungen können dir helfen, Vertrauen aufzubauen und erfolgreich Kapital zu sammeln. Mit diesen Finanzierungsoptionen ohne Eigenkapital steht deinem Einstieg in den Immobilienmarkt nichts mehr im Wege. Man sollte allerdings im Hinterkopf behalten, dass ein solcher Kredit zurückgezahlt werden muss und die Immobilie aus diesem Grund möglichst rentabel sein sollte. Aber mit der richtigen Strategie und etwas Kreativität kannst du es schaffen, den Einstieg in den Immobilienmarkt zu finden. Netzwerk aufbauen Ein starkes Netzwerk eröffnet dir Zugang zu exklusiven Informationen und Finanzierungsmöglichkeiten. Wichtig ist, dass eine solide Tilgungsstrategie mit mindestens 2-3% jährlicher Tilgung verfolgt wird, um langfristig finanziell abgesichert zu sein. Was sind die Voraussetzungen für den Immobilienkauf ohne Eigenkapital? Der Immobilienkauf ohne Eigenkapital erfordert vor allem eine ausgezeichnete Bonität und berufliche Sicherheit. Indem Sie die genannten Faktoren berücksichtigen, erhöhen Sie Ihre Wahrscheinlichkeit, eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital zu realisieren. Untervermietung mit „Rent to Rent“ Das „Rent to Rent“ Prinzip ist eine neuartige Strategie für Investitionen. Allerdings birgt diese Variante auch ein gewisses Risiko. Kaufnebenkosten	374.500 €	374.500 €
Eingesetztes Eigenkapital	35.000 €	0 €
Darlehenssumme	339.500 €	374.500 €
Zinssatz	3,38 %	3,61 %
Monatliche Rate	1.498 €	1.684 €
Zinskosten über 10 Jahre	94.500 €	112.500 €

Chancen nutzen – mit Risiko-Bewusstsein

Die Vollfinanzierung einer Immobilie kann ein mächtiges Instrument für Kapitalanleger sein – wenn sie klug eingesetzt wird.

Sobald der Vertrag zuteilungsreif ist oder eine feste Darlehenszusage enthält, kann die Bank das gesamte Konstrukt – also Guthaben plus später abrufbares Darlehen – als eigenkapitalähnliche Größe anerkennen.

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Hierbei investieren viele Menschen kleine Beträge in ein Immobilienprojekt, was zusammen eine große Summe ergibt. Die Auswahl der richtigen Strategie hängt von Ihren individuellen Bedürfnissen und finanziellen Möglichkeiten ab.

Mit besten Empfehlungen Ihr

Als Diplom-Ingenieur, Immobilienökonom (IREBS), Assessor und MRICS bringe ich nicht nur fundierte Fachkenntnisse mit, sondern auch eine klare Vision für nachhaltige und erfolgreiche Immobilieninvestitionen.

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Stelle dir vor, du betrachtest das Haus deiner Träume, allerdings ist dein Bankkonto leer.

Diese Plattformen bieten detaillierte Informationen zu einzelnen Projekten und ermöglichen es Investoren, bereits mit kleinen Beträgen einzusteigen.

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Das Wichtigste in Kürze

Mit einer 100 %-Finanzierung können Sie auch ohne Erspartes eine Immobilie kaufen – Voraussetzung ist eine gute Bonität und ein realistischer Kaufpreis.

Je mehr Sicherheiten oder alternative Mittel Sie einbringen können, desto besser.

Ohne Eigenkapital tragen Banken ein höheres Risiko – das schlägt sich meist in etwas höheren Zinssätzen nieder. Die 110%-Finanzierung, auch als Vollfinanzierung bekannt, umfasst hingegen sowohl den Kaufpreis als auch die Nebenkosten, und stellt somit eine komplette Finanzierungslösung ohne eigenes Kapital dar.

Voraussetzungen für die Nutzung der Finanzierungsmodelle

Die Inanspruchnahme einer 110%-Finanzierung erfordert striktere Voraussetzungen.

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Es ist ratsam, professionelle Beratung hinzuzuziehen, um sicherzustellen, dass du alle Aspekte und Risiken verstehst. Frage dich selbst: „Wie kann ich mein Netzwerk ausbauen?“

Trete Immobilien-Foren bei, besuche Branchentreffen und vernetze dich auf LinkedIn.

Die Beziehung zwischen dir und dem Geldgeber basiert oft auf Vertrauen und einer soliden Geschäftsidee.

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Falls Sie bereits Eigentümer einer Immobilie sind – sei es eine kleine Wohnung, ein Ferienhaus oder ein vermietetes Objekt – können Sie deren Wert bei einer neuen Finanzierung als zusätzliche Sicherheit einbringen.

Du kannst auf Unterstützung zählen, ob von einem Privatkreditgeber oder durch die vielen kleinen Beiträge einer Crowdfunding-Community. Plattformen wie Immofunding bieten solche Möglichkeiten an.

Diese Ansätze helfen, dein finanzielles Risiko zu senken und dein persönliches Vermögen zu schützen.

Höhere Renditemöglichkeiten

Wenn du kein Eigenkapital einsetzen musst, kannst du größere Summen investieren und potenziell höhere Renditen erzielen.

Dafür müssen jedoch bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, insbesondere eine sehr gute Bonität und ein realistischer Kaufpreis der Immobilie.

Die beiden wichtigsten Faktoren sind:

Eine stabile, sichere Einkommenssituation (zum Beispiel unbefristeter Arbeitsvertrag)
Ein marktgerechter Kaufpreis der Immobilie, idealerweise bestätigt durch ein Gutachten

Zudem ist eine saubere Schufa-Auskunft wichtig.

Deine Einnahmen könnten deutlich höher sein als bei einer kleineren Investition mit deinem eigenen Geld.

Nimm etwa Lisa, die mithilfe eines Kredits ein Gebäude mit sechs Wohneinheiten gekauft hat. In diesem Fall übernimmt die Bank nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch alle damit verbundenen Nebenkosten, also Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und eine eventuell anfallende Maklerprovision.

Wer ohne Erspartes investieren möchte, muss seine Finanzen im Griff haben, die richtigen Voraussetzungen mitbringen und klug vorgehen. Über Plattformen können viele Investoren zusammengebracht werden, um gemeinsam große Summen für Immobilienvorhaben zur Verfügung zu stellen. Der Vorteil: Dieser Kredit muss nicht ins Grundbuch eingetragen werden, wodurch die Konditionen Ihrer Hauptfinanzierung unberührt bleiben.

Denn unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Vollfinanzierung nicht nur möglich, sondern sogar gezielt sinnvoll sein.

Wichtig ist: Der Kauf ohne Eigenkapital sollte eine bewusste Entscheidung sein – kein Verlegenheits-Schritt, weil das Sparbuch leer ist.

In diesen Fällen kann der Kauf ohne Eigenkapital sinnvoll sein

Ihr Einkommen ist hoch und sicher
Wenn Ihre Einkommenssituation langfristig stabil ist, können Sie auch eine höhere monatliche Kreditrate problemlos stemmen.

Wer seine Optionen kennt, kann sein formal verfügbares Eigenkapital deutlich aufstocken – ohne zusätzlich sparen zu müssen.

Die 5 besten Möglichkeiten, Eigenkapital ohne Sparen zu erhöhen

Besonders häufig wird es von Familienmitgliedern, Bekannten oder spezialisierten Kapitalgebern bereitgestellt.

Höhere monatliche Belastungen und eine größere Abhängigkeit von Zinsschwankungen sind nur zwei der vielen Herausforderungen, die hier auf Käufer warten.

Finanzielle Risiken bei höheren Zinssätzen

Ohne Eigenkapital finanzieren Käufer den gesamten Kaufpreis inklusive Nebenkosten, was zu höheren monatlichen Raten führt. B. Ihre Bank) eine passende Finanzierung anbietet.

Ein Nachrangdarlehen ist ein zusätzlicher Kredit, der nachrangig zum Hauptdarlehen behandelt wird – also erst dann bedient wird, wenn die Hauptfinanzierung bereits vollständig zurückgezahlt ist. Es ist entscheidend, verschiedene Angebote zu vergleichen und die langfristige Tragbarkeit der Finanzierung zu bewerten.

Doch mit dem nötigen Wissen und einer gut geplanten Strategie kann der Einstieg in das Immobilieninvestment auch ohne Erspartes gelingen.

Was bedeutet Vollfinanzierung?

Wenn von einem Immobilienkauf ohne Eigenkapital die Rede ist, ist damit in der Regel eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung gemeint – manchmal auch als Vollfinanzierung bezeichnet.

Diese Strategien führen oft zu höheren Renditen als traditionelle Sparmethoden.

Nachteile und Herausforderungen

Immobilien Investieren ohne Eigenkapital klingt attraktiv, bringt aber auch einige Herausforderungen mit sich.

Ob man sich nun für einen klassischen Kredit entscheidet oder aber zu neueren Methoden greift, bleibt Ihnen überlassen.

1. Während bei der 100%-Finanzierung der reine Kaufpreis der Immobilie abgedeckt ist, umfasst die 110%-Finanzierung zusätzlich die Kaufnebenkosten.

Unterschiede zwischen 100%- und 110%-Finanzierung

Durch Partnerschaften und Kontakte zu anderen Investoren kann man von deren Erfahrungen und Ressourcen profitieren und gemeinsame Projekte realisieren.

Welche anderen Finanzierungsmethoden gibt es neben Krediten und Crowdinvesting?

Neben Krediten und Crowdinvesting gibt es weitere Methoden wie Verkäuferdarlehen, private Geldgeber und Crowdfunding-Plattformen.

Ideale Anlageszenarien

Diese Möglichkeit lohnt sich besonders für Menschen, die schon seit einigen Jahren privat fürs Alter vorsorgen, aber nicht auf ihre Verträge verzichten möchten.

In immobilien investieren ohne eigenkapital

Was Bedeutet Immobilien investieren ohne Eigenkapital?

Was ist bei einem Immobilien Investment ohne Eigenkapital wichtig?

Mit diesen fünf Strategien können Sie auch ohne Eigenkapital in Immobilien investieren

Welche Risiken birgt der Kauf ohne Eigenkapital?

Unterstützung von Familie und Freunden

Immobilie ohne Eigenkapital kaufen: Finanzierungsmöglichkeiten & Risiken 2025

Rolle von alternativem Eigenkapital und Sicherheiten

Anforderungen der Banken und finanzielle Planung

Welche sind zu beachten?

Die häufigsten Fragen zur Immobilien­finanzierung ohne Eigenkapital

Voraussetzung 2:Kaufpreis muss zum Marktwert passen

Fazit

Eigenkapital erhöhen mit anderen Mitteln

Praktische Tipps zur Umsetzung

Wann ist ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital sinnvoll?

In einigen Fällen strategisch klug

Voraussetzung 1:Eine sehr gute Bonität

Finanzierung durch Kredite

Welche Plattformen für Crowdinvesting gibt es?

Wann ist eine Vollfinanzierung eher keine gute Idee?

3. Dies kann besonders nützlich sein, wenn du Schwierigkeiten hast, eine vollständige Finanzierung durch eine traditionelle Bank zu erhalten.

Crowdinvesting

Experten-Tipp:Meistens lohnt sich Eigenkapital

Welche Rolle spielen Netzwerke bei Immobilieninvestitionen?

Strengere Kreditbedingungen

Frequently Asked Questions

Ist es möglich, ohne Eigenkapital in Immobilien zu investieren?

Finanzierungsoptionen ohne Eigenkapital

Private Geldgeber

Kooperationen: Gemeinsam stark

Bonitätscheck machen lassen